房地产信托寻觅“突围”路径 风控为先的谨慎转型

鸡年伊始，料峭春寒中的楼市依然冷清。每当楼市调整，涉及的相关行业均会与之一起共振。种种迹象表明，作为地产开发商曾经倚重的融资渠道之一的房地产信托业务也在楼市的持续调整中经历着自身的变革。

转型地产直投、债权投资转向股权投资、发行类Reits产品，甚至收购房企股权……在传统的房地产信托业务之外，信托公司们左冲右突，试图用各种新业务来构筑新的盈利模式。这场由地产调控引致的业务变革，给业内留下了很多思考。而重中之重的问题是：未来哪一种模式将被证明是正确的选择？

谜底，正等待市场的检验和回答。

房地产信托“突围”

作为曾经的市场明星，房地产信托在地产业的“黄金时代”一度风光无比。来自信托业协会的统计显示，得益于房地产及信托行业的高速增长，房地产信托规模从2010年一季度的0.24万亿元增至2014年三季度的1.27万亿元，增幅高达438.13%。

然而，随着宏观经济下行压力渐显，房地产行业的风险也日渐累积，作为信托公司重点拓展的地产信托业务，在经历了多次兑付风险之后，2015年以来开始收缩“战线”。同样是来自信托业协会的数据，截至2016年三季度末，房地产信托规模为1.35万亿元，虽然绝对数量依然庞大，但其在信托资产总体规模中的占比为8.45%，在信托资金的五大投向中排名末位，其占比规模同比也下降0.51个百分点。

传统的房地产融资模式渐渐式微，项目选择越来越谨慎的信托公司，在房地产业务模式上开始转型探索。

就在传统业务开始收缩的时候，中融信托旗下的子公司中融长河资本低调成立了一款“长河盛世1号集合信托计划”，与以往信托计划仅仅是募资通道的角色定位不同，这款产品最大的特点是信托计划所认购的基金仍由中融信托及其子公司主动管理。

公开资料显示，该信托计划认购的基金会注册设立项目公司，并由项目公司购买标的资产进行运作。而基金所有的投资决策，均由长河资本根据中融信托直投委员会决议作出，日常的经营管理及资金划转则由中融信托监管。

据中融信托董事长刘洋介绍，除了加强主动管理之外，长河资本投资运作的项目，已经不再是原来简单的债权融资业务，而是在收购一线城市核心地段的商业地产项目后，通过自持、经营、输出项目管理经验及提供配套金融服务等方式实现资产增值，并最终择机退出。

记者获悉，截至目前，中融长河资本旗下的“长河盛世系列集合信托计划”已经发行至3号，此前成立的部分项目也收到了收购意向。

此外，2016年年中由中航信托发行的一款“中航红星爱琴海商业物业信托受益权资产支持专项计划”，则成为业内发行类Reits产品的探索。

在这款产品的设计中，中航信托通过实际控制信托受益权的底层资产——商业物业，同时代表信托计划作为原始权益人，发起设立该资产证券化产品；同时，在项目运作过程中，中航信托资产证券化团队主导了中介选取、产品设计、项目协调等主要金融服务，凸显了信托公司在资产证券化框架内的核心地位和作用。