房地产调控难有明显松动 市场成交同比持续放缓

5月，房地产成交和房企到位资金增速继续回落，开发投资增速首次“刹车”。预计下半年，房地产调控难有明显松动，市场成交同比持续放缓。到位资金增速将继续缩窄，房贷利率可能明显上调。开发投资增速步入下行阶段，但跌幅不会太大。

当前调控政策呈现“限购+限贷+限价+限售”的“四位一体”严控状态，各地收紧措施还在陆续推出。目前需求趋于观望，市场成交增速大幅回落。1-5月份，商品房销售面积54820万平方米，同比增长14.3%。商品房销售额43632亿元，增长18.6%。

相比去年4月份的高点，两项销售指标增速回落幅度分别达22.2个百分点。和37.4个百分点。5月份70个大中城市新建商品住宅价格算数平均环比增长0.75%，较上月涨幅微增0.02个百分点。其中一线城市增速继续大幅下挫，二线城市与上月增速基本持平，三线城市涨幅继续扩大。

房价同比连续第五个月放缓，收窄至9.68%。预计未来行业政策难有松动，热点城市成交同比回落态势将在下半年延续。交易量的萎缩也会带来价格预期向下反转，房价增速亦同成交类似，呈现一线、二线城市增速“低头”、三线、四线城市相对平稳的分化走势。

如何评价当前的库存水平，是表征上的缓解，还是结构性的扭转？对此笔者认为前者多于后者。今年前5月商品房待售面积下降了3521万平方米，若从去年初的最高点累计至今减少了7913万平方米，确是取得了一些成效。但是结构性矛盾还没有根本解决。

以数据相对完整的22个重点城市和其他城市的库存变化粗略对比来看，重点城市库存自去年初一路下降，而其他城市则较基期多有所增加。销售火爆的三线、四线城市更多的像是分布上“散点开花”，体量上“沧海一粟”。除城市圈中心周边的强三线城市以外。

其他大多还未走出高库存阴霾，并且对行政政策的依赖性较强，需要一些定力和耐心。下半年在政策驱动下三线、四线楼市还能维持阶段性稳增，对总体销售形成一定支撑。从开发企业到位资金来看，1-5月份同比增长9.9%，增速一年内缩窄了6.9个百分点。

在各项资金来源中增速下降最明显的当属个人按揭贷款，1-5月份增速仅8.6%，较去年同期降幅多达约50个百分点。房企主要融资渠道均有不同程度的限制或收紧，到位资金增速将继续缩窄。去年银行将信贷资源大量投放到住房按揭贷款上，新增个人房贷占新增贷款的比重曾一度高达39.2%，出现过度扩张倾向。

今年金融端“去杠杆”扼住了房贷失控的苗头，房贷投放额度将在总量控制目标下大幅削减。同时叠加市场流动性趋紧下资金成本上升，倒逼银行通过提高定价的方式重新调配资产。预计今年个人住房贷款规模和占比双双下降，重点地区首套、二套房贷平均利率将明显上调。

2017年1-5月份，全国房地产开发投资37595亿元，同比名义增长8.8%，是年初以来的首次增速回落。预计下半年房地产投资增速趋于下行，空间相对有限。房地产投资增速下行趋势确立。商品房成交同比增速下行已满一年，这次开发投资相对成交的滞后期比以往更长。

自年初起逆势上升，直到5月才有“刹车”迹象。这其中有土地市场补库存的原因，也有来自三四线棚改货币化安置的强支撑。然而在行业下行的小周期中，房地产投资在上半年出现的高增长难以为继。销售增速的大幅下滑必然拖累后续开发投资，金融监管的加强和资金链的不断收紧也将形成硬约束。

预计房地产投资增速将呈现“先扬后抑”的局面，在二季度高点后即将见顶回落，结束与销售及到位资金增速的背离走势。不过开发投资情况不会太差，增速为滑落而非跌落。这主要得益于土地供应规模的扩大。在热点城市，土地市场的热度主要取决于政府推地的数量。

盯住消化周期调节用地供应的“以需定供”新政出台，为缓解热点城市供地“饥渴症”提供了依据，其中也包括库存下降较快的三线城市。今年以来，土地成交面积增速一改数年徘徊在零值以下的颓态，1-5月份同比增长了5.3%，强三线土地溢价提升。

同时，与以往齐明齐晦的态势不同，在抑泡沫和去库存双核并行的背景下，开发投资更似“东方不亮西方亮”，不少房企将目光转向了以去库存为依托的部分三四线城市。土地购置和去库存政策的对冲，将减缓开发投资增速下降的速度，下行空间相对有限，预计全年增速在5%左右。