万科功守道：拿地获取项目 频频在并购市场发起挑战
继董事局主席郁亮在内部发表“活下去”观点不到两个月，万科却接连公布几笔收购：先是10月9日吃下华夏幸福（600340）5家项目公司大部分股权，11月7日再次以33.58亿元代价拿下嘉凯城旗下5家项目公司控股权。
这并不是万科收并购的全部，据记者不完全统计，截至11月13日，今年万科至少发生14起涉及项目、股权或资产的收并购，累计耗资230亿元。其中最大一笔为联合印力收购凯德20个购物中心。
收并购之外，万科在直接拿地获取项目上也不遗余力。2018年1-10月，万科累计新增205个项目，新增权益建筑面积达到2453.74万平方米，累计耗资1338.17亿元，拿地金额和建筑面积，均仅次于碧桂园，名列行业第二。
不少市场人士困惑于：万科一边高喊活下去，一边频频在并购市场发起挑战。万科方面回复称，两者并不冲突，“活下去”言论为郁亮内部讲话，主要是为了增强区域和一线公司的忧患意识，而并购则出于成本和盈利考量。
万科方面进一步表示，与直接拿地相比，收并购成本相对更低，盈利空间更大；另外，对于一线公司在具体项目上的收并购行为，万科总部没有统一部署和具体干涉，所以万科收并购行为和与郁亮讲话并无直接关联。
早在2012年郁亮就提出了房地产进入白银时代的观点，万科也开始向城市服务配套商转型，并开始探索和尝试一些地产相关的新兴业务。2017年针对房地产行业及市场新变化，万科将自身定位更新为城乡建设与生活服务商。
接棒王石成为万科新掌门人后，郁亮在万科提出战略、文化、机制、组织和人的五位一体变革，同时加大多元化进程。万科方面表示，万科多元化主要围绕自身定位进行，收并购行为只是新战略下具体表现。
万科收购季
11月10日，嘉凯城发布公告称，万科控制下的杭州锦蓝置业参与竞拍嘉凯城5个项目公司股权，其中收购杭州滨虹、名城博园、诸暨和重庆4个项目公司100%股权，收购张家港项目公司75%股权。
收购分为两部分，其中股权部分对价为3.55亿元，另外万科需要代为偿还5家项目公司共计30.03亿元股东借款，总代价为33.58亿元。这是短短一个月内万科对房地产项目发起的第二起收购。
五个项目可售建筑面积为71.06万平方米，合计负债达89.21亿元，净资产仅为4.34亿元。今年1-8月份，合计亏损为1.4亿元。在本次出售前，项目已经全部打上恒大的前缀，比如名城博园项目，其推广名称为恒大名城（600094）博园。
5个项目中，有三个项目位于二线城市，剩余两个项目也位于长三角都市圈内，其综合楼面价为5300元/平方米，低于万科今年前10个月综合拿地成本。
以杭州滨虹项目为例，综合楼面价为9458.9元/平方米，而该项目曾经售价在3.3万元/平方米左右。名城博园综合楼面价为1.06万元/平方米，目前该项目一期二手房销售均价约为2.4万元/平方米。
诸暨项目、重庆项目和张家港项目综合楼面价分别为2953元/平方米、2703元/平方米和4441元/平方米。在获取成本上，通过收并购获取项目成本更低，而且这些项目比净地入市周期更短。
一个月前的10月9日，万科以32.34亿元价格收购华夏幸福廊坊、大厂和涿州等地4个项目公司80%股权及霸州公司65%股权。
一个月的时间里，通过两起收购，万科以65.92亿元代价增加了121.96万平方米储备。
收购华夏幸福环京5个项目公司股权是北京万科年内最大一笔收购，北京万科人士表示，与华夏幸福收购项目的谈判在夏天就已经开始，一直持续到入冬时才最终敲定。
目前环京普遍处于严厉限购状态，5个项目分布于4个地区，其中廊坊市场相对较好，涿州限购较为宽松，两地去化并不困难；而大厂和霸州由于限购较为严格，再加上市场空间较小，存在一定的去化风险。
在谨慎加大环京地区筹码同时，城市更新也北京万科重点深耕领域。据万科高级副总裁、北方区域首席执行官刘肖透露，目前北京万科持有城市更新资产大约为200亿元左右。到2020年左右，将形成400亿-500亿元的持有型物业资产。
刘肖介绍，未来三年内，北京万科每年会拿出100亿元左右资金用于城市更新项目收并购，具体收购商场、酒店、写字楼等旧的物业资产，改造成现代化写字楼对外出租，在具体操作方面，主要以万科牵头的基金为主。
据不完全统计，从1月联合旗下商业平台印力以83.65亿元价格收购凯德旗下20个购物中心至今，万科至少进行了14起收购，累计耗资230.86亿元。其中多数为地产项目相关的收购。
这并不是万科收并购的全部金额，230.86亿元中，不包括被海航基础（600515）股东大会否决的北京海航大厦及广州富城海航广场项目、太古冷链等未公布交易金额的项目。另外旧城改造项目也未计入。
成本之困
2017年以来，万科在北京新增住宅项目只有4个，且全部为限竞房项目，顺义高丽营项目配套相对成熟，房山周口店、丰台王佐和房山青龙湖三个项目位置较为偏远。万科在北京其他项目全部为商办及自持项目。
据万科公布的经营简报统计，今年1-10月，万科平均销售价格为1.5万元/平方米，平均销售单价与平均楼面价比数为2.75倍。而高丽营、周口店、王佐和青龙湖4个限竞房项目销售均价与楼面价比数分别为1.34倍、1.73倍、1.76倍和1.4倍。低于万科平均水平。
不仅项目少，而且利润空间也有限，同时万科在北京占有一定份额的商办项目又处于严格限购状态，使得北京万科面临较大的业绩和利润压力。如何扭转这一局势，显然是北京万科需要思考的。
在万科北方区域，北京公司可谓是一家独大。而北京房地产市场已经逐步从商品房时代转向以限竞房、共产房、租赁型住房等多主体供应格局，再加上严厉打击绑定地下室、车位等变相销售行为，开发商销售空间被进一步挤压。
突破无非来自两方面：第一是向空间上要业绩，既然北京利润较低，那就向环京和其他市场发展。不过，北方区域中市场稍好的京津冀区域均处于严格调控状态，相对而言，环京属于其中不算最差的选择。
其中一个主要理由是环京地区房价普遍腰斩，有一定空间。以廊坊项目为例，其楼面价约为8100元/平方米，而当前廊坊市平均销售价格为1.6万元/平方米，市场价与楼面价比数接近2倍。
第二是培育新的业绩和利润增长极，城市更新顺势成为北京万科又一提升业绩的突破口，根据北京万科规划，未来持有型物业贡献的利润会逐步与房地产开发业务并重。
刘肖透露，在北方区域城市更新板块中，北京项目占比在80%左右。也就是说，北京相对发达的产业经济为万科发展经营性物业提供了后盾。
相比收购华夏幸福项目，嘉凯城项目无论是所在区域，还是综合成本，似乎更符合万科对房地产项目的成本考量。
根据郁亮秋季例会透露的信息，2018年万科回款指标为6300亿元。前10个月销售为4856.3亿元，这个金额只是合同销售金额，通常回款金额会低于销售金额，即便按照100%回款率计算，剩下两个月，万科还需要回款1444亿元。
国家统计局数据显示，1-10月，国内房地产销售金额持续回落，多家机构数据也显示，10月多个一二线城市呈现量价齐跌的局面。这种情况下，房企面临的业绩压力也开始凸显出来。
聚焦
截至10月底，今年万科累计新增项目205个，新增建筑面积为4193.4万平方米，其中权益建筑面积为2453.74万平方米，权益拿地金额为1338.17亿元，平均楼面价为5453.59元/平方米。
从拿地金额来看，今年1-10月，万科仅次于碧桂园的1197亿元，高于保利的888亿元，是第四名中海地产672亿元接近两倍。同期，作为销售额第二名的中国恒大拿地金额只有370亿元。
从新增建筑面积来看，万科拿地金额与碧桂园相差不到40亿元，拿地面积只有碧桂园的不到一半；拿地金额是绿地控股（600606）的近两倍，拿地面积是绿地的2/3。这有两种可能，万科要么拿地成本高，要么土地质量高。
从平均楼面价来看，万科没有保利、中海、龙湖、旭辉、华侨城高，但高于碧桂园、恒大、绿地等大型房企，从区域分布来看，万科新增项目多数位于一二线城市和周边卫星城。
9月的万科秋季例会上，郁亮表示，万科做的第一件事就是战略检讨，“虽然我们所处的行业仍然有发展前景，但是我们做的事情必须要改变，必须要认识到社会的方方面面都进入转折时期。”
如何改变？郁亮是这样表述的：在这个时期我们应该怎么做？只有四个字：“收敛”和“聚焦”。所谓收敛，即对三年还未实现盈利的创新业务，以及三年还依赖万科内部资源存活的新兴业务，原则上要停掉；所谓聚焦，主要为在区域布局上聚焦一二线城市及周边区域，业务上向自身定位和核心业务聚焦。