2015中国产业地产30强榜单揭晓

传统房企转型产业地产面临风险重重

2015中国产业地产30强榜单23日由产业地产评估机构火花S-Park与园区中国联手发布，A股上市公司中华夏幸福、张江高科等呈现实力，名列前茅。榜单显示，华夏幸福、联东集团和张江高科成为产业地产行业的前三甲。另外，与30强榜单一同发布的还有“2015年中国产业地产品牌估值榜”和“2015传统房企转型产业地产评分榜”

对于产业地产而言，不仅面临估值难的问题，而且也遇到难以定性的烦恼，尤其在对接资本市场时，金融机构和投资者很难理解产业地产的模式与产品，无奈之下最后只能以“房地产”的身份标签推向市场，这样必然面临公司市值严重偏离实际价值的困扰。

对此，火花S-Park创始人宋振庆表示，就行业属性而言，根据产业与资产在各个发展阶段的不同诉求，配比企业轻重资产，达成结构和时间上的动态平衡，是目前产业地产最为理想的发展模式。

“今年的中国产业地产30强榜单，以轻重动态平衡体系为重要评估内核之一，辅以大量的调研数据和网络投票率，形成了一个科学、客观和高认可度的综合得分数，对火花S-Park、产业地产市场和专业人士而言，都是一次创新和突破。”宋振庆表示，产业地产30强榜单真正的意图，增加研判整个行业的一个维度，从而勾勒出整个中国产业地产的发展图谱。

据分析，目前产业地产已经表现出相对较为明显的几大趋势和热点。

其一是，产业地产轻重资产动态平衡趋势，即“现在行业主流的产业地产商，已经有95%都介入了轻资产层面。”

其二，产业地产金融化趋势。即，产业地产由于长周期、前期现金流匮乏的状况，非常需要金融力量的支撑。

“金融化是产业地产的一个比较严重的痛点，其受制于金融机制不完善的情况正在越发凸显，积重难返，欲轻不能，包括产业地产基金也一直是雷声大雨点小。”宋振庆说。

其三，产业地产平台化趋势。即，产业地产要建立起可持续的发展模式，应该注重基于自身的平台化路径打造，使角色要去开发化，成为产业的场景制造者和生态维护者，成为各种通道的切入口，并建立起要素流动的标准，这是产业地产的终极目标。

其四，目前孵化能力成为园区标配。在宋振庆看来，2015年可以被定义为孵化年，孵化器已经上升为国策级别。

“在创新创业氛围比较浓厚的城市，比如北京、上海、深圳，孵化能力已经成为实力比较强的产业园区的标准配置。孵化能力决定了园区资产价值和产业地产商估值的比较优势。”他说。

但是，宋振庆分析认为，运动式、物理式、空间式的众创空间有点危险，基于产业和资本的孵化才是永存的，科技部把众创空间纳入到国家级孵化器的管理中是正确的。

而且，“经典孵化器有望逆袭，在上海、深圳很多老牌孵化器正在进行多元灵活的现代化、市场化改制，未来可能会有重大的突破。”他说。

另外，值得深思的是，在此次榜单评选专家看来，来自传统房企、金融行业和实业领域的各派势力都纷纷涌入产业地产江湖淘金。但需要谨慎看待这些外行的进入，既有的思维和基因很难短时间内契合，其中风险重重。

“园区服务机构甚嚣尘上，强者寥寥：获利渠道太单一，与重资产的捆绑性和控制力又太弱，不足以支撑它们的战略野心，产业地产纯粹的轻资产其实是一个伪命题，难以真正立足。”宋振庆说。

他认为，传统房企转型产业地产面临的两个重要问题就是“路径依赖”和“东施效颦”，既有的资源、逻辑和基因很难短时间内与产业地产业务相契合，因此困难与风险重重。

“由俭入奢易，由奢入俭难，习惯了高利润率的商住领域，这些产业地产门口的野蛮人们是否能够给行业带来新的惊喜？现状并不乐观，但我们充满期待。”宋振庆说。