政策环境日趋宽松：地产巨头试水REITs（5）

政策环境有待完善

“每一种金融创新都是出现在经济危机之时，REITs也一样，其实质是资产持有人以资产减磅进行二次融资，在行业出现困境、资金链吃紧之时，这种创新探索才会尤为紧迫。”中城投资总裁路林如此认为。

在开发商融资创新需求迫切的背景下，不仅仅是万科、万达，国内大型地产公司基本都有将商业资产证券化的打算，比如华润置地、保利地产、龙湖集团、中海外、恒大地产等房企，其中华润置地旗下的持有物业建设面积已达341万平方米，而保利地产、龙湖集团、中海外的持有物业建筑面积也已超过200万平方米。

“现在开发商都在转型轻资产，希望把资产证券化打包成REITs上市，是一大趋势。但前提是，资产估值必须在产生租金收益等现金流的基础上，开发商必须对资产估值做大幅折让，让接盘者有钱可赚。如果开发商一直想着自己的项目旁边又出了一块高价地，以后物业升值空间更大而不肯折让，那资产证券化很难进行。”路林表示。

在路林看来，目前市场上所有资产证券化的尝试，都尚未接近其本质—主体必须是SPV，而并非房地产公司；资产每年产生的现金流至少90%要分配给投资人；且其证券化的标的应该是一个组合资产包，而非单个资产。