理财 经验 正文

公寓有哪些逃不开的硬伤

公寓,又名商住楼,顾名思义就是既具备商业功能又具备居住功能的房子,有的会被开发商美名其曰酒店式公寓或LOFT,虽然看着像住宅,但它和住宅有着本质上的不同,最明显的就是土地性质不同,公寓的用地性质大多为商业用地,产权大多数只有40年,而住宅用地产权有70年。买公寓虽然好处多多,但是逃不开的硬伤也不少,那公寓有哪些逃不开的硬伤呢?

1、居住体验差。居住体验差是公寓的第一大弊端,房子是用来住人的,居住属性才是房子的根本属性,国家之所以对商品房住宅的建筑标准有明确的规范,就在于保障居民住宅的舒适度。公寓并不遵循这些建筑规则(至少在采光问题上可以不按照这个标准执行),所以公寓首先的问题就是采光不足。开发商为了最大化利用土地,建造的公寓经常楼挨着楼、户连着户、门对着门。不管是70年的住宅公寓,还是40年商业公寓,每层楼可能多达10-20户人家,早晚高峰期,电梯都要排队,朝北方的住户不能采光,所以公寓房居住舒适度很差。

2、不能落户。无法落户是商住公寓的最大缺陷,住宅公寓建立在商品房土地之上,是可以落户的。我们知道,户口是城市归属的象征,只有在一座城市有了户口,才能享受城市发展带来的资源,最典型的就是教育资源,在落户方式上,买房落户是最为常见(普遍适用)的手段。如果你图便宜买了商业公寓,最后发现无法落户,就得不偿失,最后孩子很可能无法上学。

3、生活成本高。商业公寓使用的是商业水电,商品房住宅使用的是民用水电,二者在成本单价上有着明显的区别,前者可能是后者的2倍左右(70年产权公寓是民用水电),例如民用电费是0.5元/度,那么商业用电可能是超过1元/度,水费亦是如此。商业公寓的居住成本要高得多,一年下来多交好几千元。除此之外,不少商业公寓经常还不给通燃气,做饭都是问题。

4、市场喜好程度低、升值慢。正是由于以上三大缺陷,所以公寓不被喜欢,老百姓的眼光是雪亮的,住起来不舒服、甚至无法落户、无法上学、居住成本还很高的房子,谁会去选择呢?所以在二手房市场,公寓(不管是商业公寓还是住宅公寓)都不被喜欢,故而出售转让难度大,由此导致房子升值慢。公寓在买卖交易的过程中,税费很高,例如住宅缴纳1%-3%的契税等费用,而公寓契税3%一概不减,还有其他费用也不能免除。公寓不管是首套房还是二套房,贷款利率要高得多、并且只能使用商业贷款、不能使用公积金贷款,首付款比例一般至少50%以上。

以上就是公寓有哪些逃不开的硬伤的介绍,买房的可以了解一下。只要处于核心地段,周边交通完善、商业氛围好,人流量密集,并且公寓自身建筑标准高,未来租金回报率佳,物业管理又完善,无论是对于没有足够的资金购买一套合适的住宅,考虑购买一套小公寓作为过渡房的购房者而言,还是有一定经济能力的购房者买来投资,一套好的公寓都是您不错的选择。