内地公私募南下抄底中资地产股 价值有望获重估

近期，中资地产股频频现身沪港通及深港通南向“十大成交活跃股”，成为南下资金又一个扫货重点。港交所公布的公开数据显示，2月份以来，登上过互联互通版“龙虎榜”的中资地产股多达11只！

其中融创中国上榜13次，买盘累计近6亿港元；新城发展控股上榜6次，买盘累计达1.4亿港元；中国恒大上榜5次，买盘累计达1.38亿港元。

据了解，借道沪港通和深港通扫货中资地产股的，主要是内地的机构投资者，既有公募基金也有私募基金。有深圳的公募基金经理表示，估值便宜及业绩稳健是买入该板块的主要动力。

内地资金抄底中资地产股

港股市场的中资房地产股周一集体放量走高，截至收市，恒生内地地产指数涨幅达4.02%，为当日香港市场表现最好的分类指数。其中，港股通标的中的中资地产股领涨，新城发展控股涨幅达14.63%，中国恒大上涨了9.86%，合生创展涨幅9.76%，富力地产上涨了8.91%，花样年控股和禹州地产的涨幅也超过8%。

事实上，港股市场的中资房地产股在一两个月前就已悄然上涨了，雅居乐集团2017年1月1日以来的累计涨幅已高达58%，新城发展控股、富力地产、融创中国、中国恒大今年以来的累计涨幅也超过40%。整体来看，恒生内地地产指数在今年不到一个季度的时间里累计涨幅达26.33%，而去年该指数全年累计下跌了13%。

中资地产股持续走高的背后原因，正是内地资金的频频扫货。港交所公布的公开数据显示，2月份以来，登上过沪港通及深港通南向“十大成交活跃股”的中资地产股多达11只！他们分别是融创中国、新城发展控股、中国恒大、雅居乐集团、绿地香港、龙湖地产、碧桂园、华南城、合景泰富、宝龙地产以及华润置地。

记者采访发现，内地资金扫货中资地产股主要是被该板块的估值吸引。“中资地产股2016年的盈利水平普遍上升，但由于内地房地产政策的不确定性，使得投资者对这个板块尤为谨慎，导致中资地产股股价普遍没有跟上。”南华金融高级策略分析师岑智勇指出。

国泰君安国际进一步指出，截至2月中旬，港股的中资地产股行业平均市净率（PB）只有0.8倍，平均股息率在4%以上，净资产价值（NAV）折让达30%到40%。一些中资民营房地产股的估值更低，市净率甚至不到0.5倍。

在港股市场，以海外机构为主导的机构投资者们一直不愿意给中资民营房地产股高估值，他们认为中资民营房地产企业盈利不稳定，行业政策不明朗，即便这些企业业绩好，也没有持续性。

“香港市场的中资地产股在估值上具有足够的安全边际，估值已经反映了市场对地产行业的悲观情绪。另一方面，一二线城市的长期向上趋势不变，尽管短期的货币收紧政策或对房地产行业基本面造成一定压力，但长远来看，行业需求仍然上升。”国泰君安国际认为。

中资地产股价值有望获重估

近日，新城发展控股、富力地产等部分中资地产股发布了2016年度业绩或2月份销售快报，普遍超过市场预期。其中富力地产上周五宣布，公司2016年协议销售创下609亿元人民币的新高，同比增长12%；2016年售出的总建筑面积亦创新高，达469.4万平方米，同比升14%；股东应占盈利为67.55亿元人民币，较2015年增长20%。业绩发布后，高盛、摩根大通、瑞信等投行调高了富力地产的目标价。

新城发展控股2016年实现合约销售额650.6亿元人民币，同比增加103.8%，相应的销售建筑面积约为575万平方米，同比增加66.2%，毛利率从20.4%增长至23.4%。新城发展控股上周公布的2月销售数据显示，今年前两个月，公司累计实现合约销售金额约101.23亿元人民币，累计合约销售面积约72.64万平方米，分别较去年同期增长59.7%及7.95%。

宝龙地产最近也宣布，今年前两个月，累计合约销售总额25.41亿人民币，同比增加60.5%。有中资券商分析人士指出，已公布的中资房地产企业的数据显示这个行业盈利稳健，好于市场预期。中资地产股，尤其是中资中小型的民营房地产股，其低估值是香港市场的特殊性造成的，随着越来越多更加了解这些企业的内地资金来到香港市场，中资地产股的价值有望得到重估。