三四线城市地产库存压力大 大规模空城待破解

近年来，房地产行业整体出现过剩，库存压力较大的三四线城市，不可避免地出现了大规模的“空城”现象。此类状况也受到了决策层的重视，去年底以来，除出台引导农民工进城购房等需求端举措外，在供给端，中央也要求房地产库存压力过大的城镇要减少或停止商品住房供地。

日前，国土资源部印发《关于进一步做好新型城镇化建设土地服务保障工作的通知》，要求各级国土资源主管部门统筹各业各类用地，创新土地管理方式，完善住房用地供应政策。综合考虑房地产去库存和加快农民工市民化进程，有保有压、优化结构，因城施策、分类调控，合理安排房地产用地供应，房地产库存压力过大的城镇要减少或停止商品住房供地。

地方政府也已开始减少土地供应，从实际效果来看，根据中国土地勘测规划院报告，受供地安排周期性和供地结构调整影响，今年第一季度全国105个监测城市建设用地供应量降至2010年以来单季度最低值，除交通水利基础设施等其他用地同比供应上涨外，主要监测城市土地供应总量及其环比、同比均有所下降。

实际上，三四线城市的“空城”问题不止于商品住宅去库存压力，一些新城规划的工业区和商业区，由于人口导入不及预期，入驻的企业和商户寥寥无几。部分地方政府还试图通过补贴模式引进高档酒店，以增强招商吸引力，往往收效甚微。如江西北部某县，常住人口仅十余万，却以政府每年补贴高达9000万的巨资，在新城工、商业区引进一家五星级酒店，然而，不但引进的酒店近四年以来一直亏本运行，周边招商亦收效甚微。

三四线城市出现“空城”的原因，首要乃开发力度过大。最近十余年，房地产及相关行业无疑是中国经济发展的重要支柱产业，彼时，在城镇化建设的大旗之下，房地产开发如火如荼，直到如今整体出现严重过剩。今年两会期间住建部部长陈政高透露，目前房地产库存较高，截至去年底，中国的库存面积是7.18亿平方米。不过开发的势头在近年并没有明显放缓，截至今年2月份，库存面积上升到7.39亿平方米，增长率达15.7%，而这些库存主要集中在三四线城市。

另一个重要原因是宏观经济下行压力渐大、中国人口拐点将近和人口向大城市集中趋势短期难以改变的多重夹击。一方面，由于当前中国经济处于新旧动能换挡期，大部分依赖土地财政、缺乏实质性替代产业的三四线城市受传统行业下行波及较大。另一方面，中国人口拐点将近，最新统计显示，2015年年底中国人口数量为137349万人，相比2010年第六次人口普查时仅增长3377万人，增速下滑明显；此外，因大城市就业、教育等优势明显，近年来人口呈现向大城市集中趋势，且短期未有扭转迹象，这从今年以来一线城市和二线重点城市房价上涨，而三四线城市去库存效果不佳可见一斑。

因此，破解三四线城市“空城”难题，当务之急乃合理安排土地供应，在房地产库存压力过大的城市，应减少甚至停止商品住房供地。与此同时，转移大城市部分产能，打造三四线城市替代产业，改善三四线城市教育、医疗配套，以吸引人口回流，虽说任重道远，但已是必须研究并推进的系统工程。

创新、协调、绿色、开放、共享是“十三五”的五大发展理念，换言之，中国经济社会应形成人与自然协调发展、城乡共同发展、区域共同富裕的格局，如此，三四线城市“空城”问题也有望破解。