许家印施展资本腾挪财技千亿并购跑马圈地

临近岁末，恒大地产（03333.HK）董事局主席许家印今年以来“一手圈钱、一手圈地”的战略思路已演绎到极致。该集团29日接连发布的3条公告显示，恒大从香港富豪郑裕彤旗下的新世界发展和周大福两家公司旗下子公司分别签订多笔转让协议，以总计高达204亿元人民币的代价，接盘位于北京、上海、青岛、成都、贵阳的多个地产项目。

这是恒大今年第N次从香港富豪手中接盘内地资产，涉及在港上市公司包括信和置业（00083.HK）、华人置业（00127.HK）及中渝置地（01224.HK）等，所动用资金粗略统计约高达600亿元人民币。

几乎在同一时间，以郑裕彤为代表的几大富豪，又反过来认购恒大地产发行的15亿美元永续债券。

若干交叉的买卖，使得看淡内地楼市或陷入经营困境的港资富豪得以从直接的地产运营业务中轻松抽身，通过持有恒大债券获得固定回报；而恒大则借机跑马圈地扩大旗下地产版图，大有向行业老大逼宫之势。

千亿并购跑马圈地

恒大最近的一次并购，是从郑裕彤旗下的新世界和周大福手中获得。该集团29日接连发布两则公告称，恒大以总计高达204亿元人民币的代价，接盘位于北京、上海、青岛、成都、贵阳的多个地产项目。

这是许家印近期第二度从郑裕彤手中接手地产项目，前一次是以135亿元收购新世界位于海南海口、湖北武汉、广东惠州三大城市的4个超大型项目。

根据恒大地产披露的公告，此番向新世界发展收购了两个子公司股权，两个公司分别持有位于成都河畔项目60%股权，以及贵阳市金阳区金西北路以东，龙潭路以南、金阳北路以西及金朱路以北的房地产开发项目100%权益。目前两个项目都处于在建状态。

另一份公告则显示，恒大从周大福旗下接盘了五个关联公司股权，从而获得了青岛市黄岛区罗浮山路的开发项目100%权益、上海青浦F、G两个项目，以及北京丽来花园项目。

恒大今次收购的多个项目中，当数北京丽来花园代价最高，为76亿。资料显示，北京丽来花园项目位于北京市顺义中央别墅区，南临温榆河。现时住宅、商业总计划建筑面积约40万平方米。其中已竣工约20万平方米；在建约8万平方米；待开发约12万平方米，未售约24万平方米。

梳理恒大地产今年以来的多宗并购交易可发现，其收购多数项目来源于香港上市公司在内地的房地产资产，有土地储备，有在建工程，也有经营成熟的项目。涉及的主要标的包括以70亿港元代价向信和置业、华人置业及中渝置地收购重庆御龙田峰，以65亿港元从华人置业手中接盘成都三个项目，以及斥资125亿港元收购华人置业位于香港的地标建筑美国万通大厦。

仅仅几笔有公告信息可查的大宗收购，恒大动用的资金就高达约600亿元。

除此之外，恒大所参与的小宗土地收购同样让人咋舌。有媒体披露，今年第二季度开始，许家印曾下令要求所有地产公司总裁专职买地，并开出了高昂的奖惩条款，使得一时之间，恒大各地区公司的负责人奔波于辖区城市四处找地。消息显示，恒大在2015年用于土地收购的总资金已高达1000亿元。

多渠道大肆举债

恒大地产在土地市场上能够有恃无恐地并购，与其今年的多笔融资不无关系。在2014年全年未曾发债融资之后，进入2015年，该集团在国内和境外资本市场上几乎用尽绝大多数可供其使用的融资手段。

今年2月，恒大率先发行了10亿美元票面利率为12%的5年期海外优先票据，用于偿还原有债务。

之后的5月下旬，该集团动用股权融资，以每股5.67港元的价格配售8.2亿股，筹集资金约46亿港元（约合36.8亿元人民币）。鉴于恒大配股时机不甚理想，香港资本市场波动较大，使得恒大此番配股并未达到该集团预期，以大幅折让17.95%的代价得以完成配售。

上述两笔境外融资，相较于恒大过往多年的正常资本运营而言，看不出特殊之处。真正让资本市场侧目的运作还在后头。

2015年6月，恒大宣布完成发行50亿境内人民币债券，发行票面利率为5.38%；一个月之后，该集团再度宣布完成150亿境内债券发行，票面利率同样是5.38%。

这还仅仅是上半场。10月15日，恒大再度发布公告称，公司以两种利率发行了合计200亿元人民币的私募债券，分别为3+2年期合计175亿利率为7.38%的债券，以及5年期合计25亿利率为7.88%的固定利率债券。3+2年期的债券约定，前三年利率为7.38%，三年后债权人有权提出调整利率水平或者提前赎回债券。

这还不是全部，12月23日，恒大公告显示，公司计划发行规模为15亿美元可转股债券，债券利率为7%，换股价为8.06港元，较发行前一日收盘价溢价27%。

根据当时的市场消息，许家印的老朋友郑裕彤，以及素有“重庆李嘉诚之称”的中渝置地老板张松桥、新加坡商人黄鸿年参与了是次认购。

不过12月29日，恒大再度发行公告称，已调整了一周前披露的15亿美元可转债发行相应条款，改为发行同等规模永续债券，债券票面利率也由原先的7%调整为9%。消息称，新世界发展及子公司买入恒大地产发行的6亿美元永久证券。

2015年的中国房地产市场并非火热一团，相反，局部城市的喧嚣难以掩饰全盘的萧条，未来的楼市也难言乐观。在此背景下，恒大地产2015年的种种运营，也许只是再一次证明行事作风大开大合的许家印逆势而为的胆识，但同时也流露出他急于扩张的野心。

数据显示，恒大地产截至11月底的合同签约额已达到1724亿元。日前，该集团旗下巨无霸项目海花岛开盘销售122亿元，使得恒大全年销售突破2000亿几无太大悬念。市场预期，万科今年的全年销售约在2500亿元，这意味着，恒大与行业老大的相对差距已进一步缩小。