国家住房银行条件已基本成熟 中国版两房渐近？

住建部公积金监管司司长张其光近日撰文称，我国设立国家住房银行条件已基本成熟，改革依据充分，资金规模巨大。

张其光称，目前房地产业仍是我国经济增长的主要动力，经济“房地产化”短期内难以扭转。设立政策性住宅金融机构(或可定名为国家住房银行)，是增加住房消费需求的有效措施。

据《第一财经日报》记者了解，至于国家住房银行的发展模式，目前坊间主要讨论的是国家开发银行模式和美国的“两房”(房利美、房地美)模式，而后者的可能性似乎更大。

中国版两房日益临近

在房地产市场不景气的背景下，今年3月底，监管部门放松房地产调控政策，将二套房贷的最低首付比例从六成降至四成，并将以前免征营业税的期限从购房满5年下调至2年，以拉动房地产市场需求复苏。

摩根士丹利华鑫证券宏观经济研究主管章俊对《第一财经日报》记者表示：“这并不意外，目前经济增长的下滑很大程度上是受房地产投资的拖累，而房地产投资下滑背后则是房地产需求在持续萎缩，放松房地产调控可以被视为政府应对经济增长下滑的重要举措。”

张其光在文章中还指出，稳定房地产市场，关键是增加住房消费需求。以住房公积金制度为基础，设立政策性住宅金融机构(或可定名为国家住房银行)，是增加住房消费需求的有效措施，应抓紧组织实施。

分析人士认为，房地产市场关系多个行业，例如化解过剩产能和影子银行风险，而这需要转变住房政策取向，从调控供给转为培育需求。

张其光在文章中建议，加快改革住房公积金制度，将各地住房公积金管理中心整合为国家住房银行，向缴存住房公积金职工提供低息住房贷款，增加中低收入家庭住房消费需求。

兴业证券研究认为，中国通过“按揭-MBS-国家住房银行”来阶段性稳定房地产市场的政策组合已经开始浮出水面。由于中国存量房持有结构不均衡、此前对居民按揭贷款支持力度不大，因此未来几年内通过上述模式稳定房地产市场、阶段性降低“硬着陆”风险的概率还是很大的。

恒业基金投资总监柳宇星告诉《第一财经日报》记者：“成立国家住房银行，以国家住房银行为载体，加之银行、保险、债券投资基金等作为重要投资及持有机构的‘按揭-MBS-两房’的稳定房价并加快存量住宅周转的方式，将越发成为一种可行方式，在短期及中期内通过向中低收入阶层提供低息的住房按揭贷款支持，以提高存量住宅的去化与周转，在当前房地产市场非理性收缩过快的大环境下，以稳定房价与房地产市场正常的发展水平。”

民生证券也认为，“国家住房银行”概念的提出意味着中国版两房日益临近。

民生证券宏观政策研究院研究员李奇霖对《第一财经日报》记者称：“‘国家住房银行’的模式可能有两种，一种是国开行模式，另一种是美国‘两房’模式。国开行模式是指通过发行金融债筹集资金，直接向购房需求者提供资金支持；‘两房’模式是指通过购买商业银行住房抵押贷款并发行RMBS(个人住房抵押贷款支持证券)支持个人住房市场。目前来看，‘两房’模式的概率更高一些。”

资产证券化基础资产向个人住房抵押贷款拓展是大趋势，从国际市场来看，美国在资产证券化兴起与住宅抵押贷款领域经验丰富，对我国的资产证券化借鉴意义深远。