库存压力倒逼多地限购名存实亡 楼市仍难回暖

近日，厦门也被传放开限购政策。岛外不仅全面解除限购，不限套数，同时岛内的外地户口在购买限额1套的住宅时也无须社保证明。尽管随后厦门市房管局表示并没有接到取消限购的通知，不过有厦门房产商向《中国经营报》记者表示，厦门市限购政策已经部分放开，特别是一些高端物业销售已经不受限制。武汉商品住宅也因为去化周期延长至13.6个月而被指“逼近放松限购底线”。

事实上，从年中南宁、天津等地“半遮半掩”的放松限购，到7月以来明文发布取消限购的呼和浩特、济南，越来越多的二三线城市开始传出限购松绑的消息。有业内人士表示，由于这一轮的限购放松甚至取消的浪潮并未被叫停，市场认为限购解禁有望，至少目前已经得到了监管层的默许。而就在18日，有媒体称住建部部长陈政高在近日的全国住房城乡建设工作座谈会上提出要“千方百计的消化库存”，各地可以根据当地实际出台平稳房地产的相关政策。

限购放松或已成定局，市场供需之间的微妙变化或许从限购放开一周的济南窥得一斑。根据济南市建委统计数字显示，7月10日至17日，济南新建住宅网签量为3307套，一周来的成交量比整个5月份还多出254套。其中，不少开发商抓住机会快速走量，而一直严苛的信贷政策也出现了小的波动，部分银行首套房贷款利率回归基准，公积金贷款也出现一定松绑。

对此，中原地产首席分析师张大伟分析认为，一旦济南取消限购，其他除一线城市外的30多个城市都有可能取消限购。而未来在执行限购的46个城市中，将在限购政策上出现明显的分化。

库存压力倒逼

据不完全统计，目前已有超过10个城市或明或暗取消了限购政策。从南宁、天津等地的放松限购，到呼和浩特、济南以及南昌已经明确放开限购，不难发现，二三线城市已掀起一轮限购放松甚至取消的热潮。

无独有偶，上述这些城市的各大开发商也都已经接到取消限购的相关通知。换言之，厦门、福州、昆明三个城市的限购政策已经名存实亡，政府虽未明确表态，但实质上原来被限购政策挡在门外的购房者已经可以顺利购房。

对此，上海易居房地产研究院研究员严跃进告诉本报记者，取消限购，有三个动力。第一就是缓解目前的库存压力，这个压力是供求关系失衡所造成的。各家房企在去年激进拿地，今年各类项目陆续取得了预售证之后，满怀希望可以进行各类项目的去化，这时却发现购房者的入市情绪很低迷。第二是为市场注入一个积极的信号。如果地方政府置之不理，那么整个市场将面临一个较大的压力和恐慌，没有信心的楼市势必会崩溃，地方政府必须注入一定刺激。第三是防止价格下滑带来的整个经济指标下滑反应，进而影响城市经济和财政收入情况。如果房价下滑，会发生一系列连锁反应。

根据上海易居研究院的报告显示，截至5月底，监测的35个城市新建商品住宅库存总量为25570万平方米，环比增长2.7%，同比增长20.1%，去化周期超过16个月，库存再创历史新高。而温州、济宁、西安、福州、常州、杭州、沈阳、青岛等15个城市存销比已超过20个月，库存面临着“压力山大”的窘境。

“大量的库存会影响房企销售收入，进而影响整个产业链，对于整个财政收支体系是一个威胁。”严跃进说道。

按照中原地产的数据，呼和浩特总人口300万，其中城市人口仅200万，作为一个二线末的城市，其目前住宅库存高达12万套，平均每月仅成交1000套。所以，消化目前库存起码需要十年。“巨大的去库存压力之下，地方政策松绑政策意愿强烈。地方政府在楼市降温的情况下，受制于土地财政压力，松动调控已经成为定局。各地都会有不同角度、不同程度的松绑政策出台。”张大伟表示。

“举个例子来说，合肥万达广场的房价一套140平方米的大概每平方米1万元左右，加上税费，大概总房价需要200万元，再加上装修费50万元，总计250万元。但是，买这套房子的人大部分都不会居住，除了周边环境比较吵闹以外，多数人都是投资，选择租出去，那么多少钱租金合适？如果每个月租金不到1万元，投资者并不划算。但是，四星级酒店一晚上也就400元，这么算来刚需买不起的不买了，买得起的但是投资的回报率太低也不买了，如此一来，限购还能起什么作用？”一位不愿具名的业内人士表示。