库存压力倒逼多地限购名存实亡 楼市仍难回暖（2）

对此，同策咨询研究部总监张宏伟认为，从楼市调控政策走向及趋势来看，限购等行政化调控手段并不是一个长效性调控措施，迟早有其退出的一天。“除了一线城市外，40多个限购城市的限购政策有可能会在今年年底前全面放松，尤其是对于大连、青岛、杭州、福州、天津、长沙、武汉等存量偏大、存销比排名较靠前的城市，极有可能在后期进一步出台楼市限购定向宽松措施，甚至也不排除上述城市会以发文形式直接取消限购。”张宏伟表示。

然而，住建部政策研究中心主任秦虹却表示，抑制投资和投机性需求，保护合理的住房需求，这一政策的底线不能突破。“我个人不赞成一些中心城市没有底线、没有条件地放开限购，放任无限制地买房。”

房价难振

那么，限购政策的取消将会给房地产市场造成怎样的影响呢？房价未来的走势又会如何呢？

一位不愿具名的金融业人士范先生告诉本报记者，就目前而言，市民该买的都买了，没买的大多数都是买不起的，尤其是现在居民的消费观都改变了，如果是居住，也就是刚需市场基本上已经饱和。仔细来看，今年的市场之所以出现波动，并非政府限购导致，而是市场的自发行为，房地产市场跟股市、期货市场都差不多，主要还在于购房者的信心。

“而对于三四线城市来说，确实存在过剩的问题，因此很多在一二线城市买不起房子的人都在回乡置业，但现存的问题是，就算回乡置业了，他们也不会居住在当地。以合肥为例，我接触过的几个地产老板都说，安徽合肥在省会城市里房价算是最低的，也算是一块价值洼地，合肥在兼并巢湖市后，人口总量在800万。但合肥市居民才300万，拆迁户、棚改户，每家几套房子的比比皆是，这些人不需要买房。如果要买房做投资，完全可以注册公司来买房，限购政策不起作用。”范先生说道。

换句话说，对于未来房价的走势来说，取消限购并不能刺激房价的上涨。

“但是，从第三季度的情况看，房价依然会面临下滑态势。”严跃进告诉本报记者，因为整体成交量难以提振，因此房企以价换量的策略还将继续。

与此同时，亚豪机构市场总监郭毅告诉本报记者，房地产市场无论是上行还是下行，首先都是量变，其次才是价变，也就是下行期先量降，而后价跌，转入上行后先量升，而后价涨。

“首先，得看限购解禁或放宽后是否能够拉升区域商品房的销量，其次，还是得看区域的实体经济的发展状况如何，有没有形成核心产业，对外来人口能否形成聚合效应。如果有聚合效应，在限购解禁或放松后，该区域有可持续的房地产消费需求，并由于源源不断的增量购房需求，能够形成持续拉升商品房销量的动力。同时，信贷政策也能相对宽松，只有这些条件都具备，限购解禁或放松才有可能提振房价。”郭毅说道。

二手房继续下跌

在调查过程中，记者发现，随着各地限购政策取消的消息不断传出，二手房市场价格出现下跌速度，而且幅度很大。据北京朝阳区东三环的王女士告诉记者，仅一个星期，她本来打算出售的房子尽然比原先价格少了50万元。

根据中介机构对2014年上半年各月北京市各面积段二手住宅成交价格的统计显示，120~140平方米面积段的二手房降价幅度最大，年内累计降幅同比已达16.2%；90~120平方米面积段二手房价格降幅次之；90平方米以下小户型和140平方米以上大户型价格降幅相对较小。

而据链家地产市场研究部统计，2014年上半年北京市各城区二手住宅价格均出现不同程度的下降，中心城区、外城四区与近郊区年内价格降幅分别为4.3%、8.2%、6.7%。其中石景山、昌平、顺义与丰台的降幅在10%以上，尤其是石景山区达到15.1%，每平方米降幅超过5000元。

那么，二手房市场为何会出现急转直下的局面呢？郭毅告诉记者，影响二手房价的是小业主的心态，如果小业主对楼市走向较为悲观，就有可能低价放盘，因此个性化原因较多，和新房市场有迹可循的规律变化有很大不同。

“二手房往往已经充分增值，小业主在面临市场变化时比较容易受外部环境影响，从而调整报价。但由于开发商在拿地、前期开发、开盘销售过程中，其成本是刚性的，定价也是有底线，不会随意降价。”郭毅说道。

链家分析师张旭认为，从整个市场来看，降价幅度较大的房源，一类是以连环单房源及投资“资产处理”或“抛售”为主。“换房连环单”客户急于换房，多数低价出售，而投资者因担心房价再降而遭受损失，故以低价出售以尽快回笼资金。另一类集中在前期涨幅虚高的区域，如顺义区、昌平区，这些区域二手房价格去年涨幅超过30%，“在市场不好时，曾经一度大涨的房源也更容易大幅下降。”