住房租赁新时代开启 “先行者”业务运作风生水起

住房租赁新时代悄然开启，上市房企半年报传递出的信息是，部分有远见的房地产企业对之跃跃欲试。据统计，130家A股上市房企今年上半年实现营业收入总额6184.18亿元，同比增长4.99%；归属于母公司股东的净利润总额为611.65亿元，同比增长25.36%；预收账款总额为17644.5亿元，同比增长32.98%。

上半年房地产调控政策频出，一二线城市与三四线城市冷热反转，政策推动市场从购买向租赁转变，中国房地产市场正迎来一场深刻的住房制度变革——以购房作为解决居住需求唯一途径的时代即将过去。购租同权、集体建设用地入市建设租赁住房等一系列政策的出台不断为租赁住房市场赋权，并将在未来相当长的时间内持续改变中国房地产市场的格局。在此背景下，上市房企纷纷开始谋篇布局住房租赁市场。

【绝大多数房企半年报提及住房租赁】从5月19日住建部下发《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》，到7月20日九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，广州、深圳、南京等12个城市成为首批试点，再到8月28日国土部、住建部决定在北京、上海、沈阳、南京等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，政策持续发力鞭策加快住房租赁市场建设。

“住房租赁”俨然成为当下中国房地产市场的一个热词。记者梳理上市房企半年报发现，绝大多数公司在其半年报中都提到了“住房租赁”。

万科上半年交出了净利润同比增长36.47%的优异成绩，其在半年报中指出，发展租赁住房是房地产行业长效机制的重要组成部分。经历了过去十多年大规模建设后，主要城市逐步进入存量房时代，基于存量房的经营业务发展空间显现，将为房地产企业提供更多发展机会。在一系列政策的推动下，住房租赁市场正迎来快速发展的良机，经营规范的长租公寓企业将获得长足发展空间。

在世联行看来，由于租售并举、租售同权等相关政策的不断出台，以购房作为解决居住需求唯一途径的时代即将过去，长租公寓行业将迎来黄金发展时期，具备长租服务能力即拥有了通向未来中心城市发展的门票。

招商蛇口在半年报中表示，随着政策层面对于住房租赁市场支持的顶层制度出台，地方政府陆续在发展租赁市场规模、培育参与主体、税收优惠、金融支持等方面出台一系列细则以支持住房租赁市场的发展。在巨大的市场容量和资本支持下，长租公寓近几年有望得到迅猛发展。

【“先行者”业务运作风生水起】事实上，上市房企中的“先知先觉者”早已嗅到了住房租赁市场潜在的商机，谋篇布局已久，相关业务运作得有声有色。更多的企业则跃跃欲试，有意“分一杯羹”。

万科半年报显示，自2014年以来，公司积极布局长租公寓市场，目前已整合形成了集中式长租公寓品牌“泊寓”。泊寓以市场化租金定价，致力于满足城市青年人群的中长期租住需求。截至报告期末，泊寓业务已覆盖21个一线及二线城市，累计获取房间数超过7万间，累计开业超过2万间，开业6个月以上项目的平均出租率约87%。万科透露，泊寓将继续加大拓展力度，2017年预计总获取房间数量超过10万间。

招商蛇口聚焦的是国内中高端租赁市场，其布局深圳约50万平方米、1.3万套长租公寓产品，已形成“壹栈”人才公寓、“壹间”精品公寓、“壹棠”高端服务式公寓三大核心产品线，并全面形成产品与服务、运营管理、品牌等细分标准化体系。招商蛇口提出，将以“中国中长租公寓领导品牌”为发展目标，计划以三年的时间实现品牌全国布局。

上半年，世联行旗下的红璞公寓已进入深圳、广州等27个城市，全国签约4万多间房间，覆盖核心一二线城市。九部委公布的12个首批住房租赁试点城市，世联行均有常设团队，并且在其中10个城市已开展了长租公寓业务。经过一年多的探索发展，公寓构建后一个月出租率达91.2%，第二个月出租率为94.5%。

皇庭国际在半年报中透露，新设立的公寓管理公司未来主要布局长租公寓业务，重点积极拓展12个首批住房租赁试点城市，提升长租公寓服务能力。

明源地产研究院首席研究员刘策给房企“支招”道，对开发商而言，切入长租公寓有资源和资金优势，但欠缺可支撑十万套乃至百万套级规模的管理系统、品牌及可快速复制扩张的人才梯队，如果从0到1，成本和时间代价较大，建议可以整合资源，与市场优秀运营商战略合作，采取入股、控股、收购等多种合作模式，直接高起点起步，从1到100，快速形成在长租公寓的大兵团作战能力。

【调整策略应对调控政策加码】在“房子是用来住的，不是用来炒的”的政策要求下，一方面继续支持高库存的二线和三四线城市落实各种措施去库存，满足居民自住及农民工购房需求；另一方面，一线城市和热点二、三线城市密集出台以“限购、限贷、限价、限售”为核心的紧缩调控措施。从市场表现来看，受政策调控影响，热点城市新房整体成交面积持续下行，价格趋于稳定。尤其是3、4月热点城市调控手段不断升级创新，调控城市持续扩围，房地产信贷进一步收紧，房地产企业运营和销售面临新的境遇。

除了积极布局租赁住房市场外，上市房企在销售策略方面也有所调整。荣盛发展在半年报中表示，一方面对公司的销售体系进行调整，由南京新探索和意家科技两家全资销售公司主要负责公司的销售；另一方面抓住各区域市场普遍回暖的机会，加大对现有项目库存房源的销售力度，同时积极推出新项目。

天房发展半年报显示，随着天津“331新政”的出台，天津房地产市场进入调整期。由于公司2016年度销售情况良好和银行贷款发放等审批环节的延长，使得公司在途资金显著增加，占压资金成本。针对此，公司通过派驻财务人员深入销售现场一线，减少工作环节，确保销售回款的快速、及时进账，降低公司财务风险，保障资金平衡。

云南城投则采取了一系列“去库存”的措施，如增加楼盘配套、引进优质教育资源、加强市政设施的建设投入、智慧社区的打造及与集团公司所属医疗、医药、康养等产业相结合等措施，提升物业价值和品质，并采取各种有效措施促进项目销售、消化库存、回笼资金。