棚改进入攻坚阶段 三方向抢食万亿市场

目前，棚改又到了所谓的攻坚阶段，“进一步提高货币化安置比例”的大招一出，600万套的棚改成为今年的开工建设任务。此外，未来三年，改造各类棚户区将达到1500万套，带动十多万亿投资。你准备好了么？

谈到棚改，不得不说解释一下什么是棚改。至于棚改的概念还是比较笼统的，棚户区和危旧房改造都属于棚改的范围，其中，包括拆除重建和存量翻新，若具体到存量翻新的精准数据，这个还没有，基本都是约数。

棚改魅力有多大

那到底棚改的规模与总量是怎么样的呢？总的来看，未来三年棚改总量相比之前是有所下降的。历史数据显示，2015-2017年是1800万套，对应年均600万套；而到了2018-2020年这个时间段，棚改是1500万套，年均500万套，对比来看，平均下降17%。

但有一点好处就是计划突变，“十三五”规划棚改目标是2000万套，但前两年就完成1200万套，仅剩的800万套，直接突变成1500万套，给市场以更好的预期。问题来了，棚改数量这么大，对市场有什么影响呢？

普遍认为，棚改举措是“一石三鸟”，带来三大利好：拉动商品房销售、为房地产市场注入流动性和创造上万亿元投资。而我认为，主要的利好体现棚改配套的基建与带动的相关产业上；至于提高棚改数量很可能对房地产的价格形成压制，反映到股票市场反而长期偏空。

那到底棚改这个投资方向，值不值得布局呢？

棚改的投资逻辑

棚改布局的范畴很大，尤其会直接涉及让人又爱又恨的房地产。近段时间，管理层调控楼市，其力度和范围是史无前例，使得热点城市量缩价跌，貌似已有成效，对房地产板块走势形成利空。而与之相关的棚改，受此影响么？又有哪些投资逻辑呢？

其实，利空的影响还是存在的，但非常有限。毕竟，棚改是管理层的“硬任务”，货币化安置势在必行，对棚改的相关产业带动也是必然的。

至于棚改的投资逻辑，普遍认为，棚改的货币化安置能够推动住宅的需求，而且棚改对住宅需求的贡献率较大，如2016年棚改货币化安置对应300万套，而商品住房销量接近1400万套，棚改大致贡献20%。

值得注意的是，部分地区（安徽）货币化安置已经扩展至购买非住宅商品房，促进三四线城市的去库存。推进棚改的利好开始扩散，会进一步拉动棚改下游消费，如家电等，当然，优先受益的是会带动产业上游投资，如水泥、钢铁等。

从资金方面来看，针对目前部分地区存在融资困难等问题，管理层将提供货币化安置比率。而且提供多样化的融资渠道。

此外，提供棚改资金的主要银行——国开行和农发行的专项贷款逐年提升，对棚改工作形成支撑。

万亿市场开启三方向分食

至于谈到棚改方向的投资，如何进行关注呢？其实，从当下房地产行业的状况来看，房地产受到调控，但棚改任务必须完成，在一定程度上形成矛盾。

综合分析，布局方向应该重点关注棚改的上游产业，如钢铁和水泥；其次，可以关注在三四线城市拓展开发业务的房地产公司；当然，还可以叠加热点地区，如粤港澳地区的低估值龙头房地产企业。

棚改+上游产业：海螺水泥、北新建材、杭萧钢构；棚改+三四线城市：阳光城、新城控股和金融街；棚改+粤港澳：保利地产、万科A。