棚改货币化成楼市去库存新引擎 实际效果引关注
棚改货币化安置，为楼市去库存装上新引擎。一周前，国务院常务会议听取棚户区改造工作，肯定了近年来棚户区改造工作特别是对棚改货币化安置。并且，政府计划在2018年至2020年三年间继续推进1500万套的棚改。
对此，分析机构预计，棚改货币化安置所占比例将在45%左右，对应每年带动住宅需求2.2亿至2.4亿平方米，可以有效对冲一二线城市因调控带来的成交回落。在三四线城市去库存货币化安置提速后，今年全国房地产销售情况整体乐观。
三四线城市去库存找到解决之道
一二线城市暴风骤雨般调控已经初见成效，成交量回落、房价趋稳。与此同时，三四线城市去库存的难题也正找到解决之道。“去年货币化安置比例已经达到48.5%。今年我们要在三四线城市包括县城进一步推进棚改货币化安置。”住建部部长陈政高在今年全国两会期间如是说。
“实践证明，推进棚改货币化是去库存的有效手段。据我们了解，棚改货币化安置已经占全部的50%，有些地方甚至达到70%。”中国房地产研究会市场委员会副主任、中国房地产数据研究院执行院长陈晟说。
他告诉记者，在决策层提出楼市去库存要求之后，各方都在想办法，其中实物安置的“补砖头”和“货币化安置”的补钱早在2014年前后就已经有所尝试。“从实际情况来看，货币化安置的办法更好些，这也是今年决策层进一步明确货币化安置的原因。”
住建部副部长陆克华近日在国新办吹风会上也印证了这一点。他直言，棚户区改造带动了有效投资和建材、装修、家电等消费，促进了上下游相关产业发展，对经济稳增长发挥了积极作用。在商品住房库存量大、市场房源充足的三四线城市和县城，积极推进棚改货币化安置，有力促进了商品住房去库存。
国家统计局的一组数据也能说明问题。今年1月至4月，东部地区商品房销售面积19259万平方米，同比增长9.3%；中部地区商品房销售面积10218万平方米，增长18.9%；西部地区商品房销售面积10613万平方米，增长25.1%；东北地区商品房销售面积1565万平方米，增长19.6%。
从上述统计数据来看，中西部地区今年房地产销售状况要明显好于东部地区。这从侧面说明，在一二线城市房地产调控政策日益趋紧的背景下，包括三四线城市在内的非传统热点地区楼市销售开始活跃，逐渐成为拉动房地产市场的主力。
“棚改货币化安置每年去三四线库存约2亿平方米，这个数字相当于三四线2016年底的狭义库存（待售面积），也就是说货币化安置缩短三四线城市的狭义去化周期大约12个月。”天风证券分析师宋雪涛说。
对地产销售形成支撑
“棚改货币化安置被市场所忽略，但却是三四线城市住宅需求的支撑。”华创证券地产团队袁豪等人早在今年初就注意到这一变化。随后，这一观点被越来越多券商分析师所认同。
袁豪团队认为，过去2至3年中，棚改货币化安置在全国去库存过程中起到了重要作用，2016年货币化安置面积2.5亿平方米，占比当年全国销售的18%。“我们预计2017年这一数字将达到3.1亿平方米，上升5600万平方米。”袁豪说。
随着近期决策层对“货币化安置”的肯定，资本市场也越来越重视这一因素对整个楼市的影响。
“棚改货币化对年内地产销售将形成一定支撑；深化棚改货币化将拉动全国全年商品房住宅销售增速近5个百分点。此外，考虑到棚户区居民主要属于中低收入水平家庭，深化棚改货币化将有助于释放消费需求，特别是对家用电器、家具装潢、家居用品、电子设备、汽车等产品的需求，推动三线及以下城市加快消费升级。”长江证券分析师赵伟说。
去库存实际效果引关注
不过，从金融角度看棚改货币化安置，分析师目前尚有分歧。在华创证券地产团队看来，货币化安置实为“降杠杆”。而在华泰证券分析师看来，此举则可看作政府加杠杆。
记者了解到，目前等待去库存的项目多为2到3年前形成的项目，当时的开发贷利率水平约在9%，而当下置换后的利率水平约在4.0%至4.8%，由此大大降低了企业的杠杆率。
记者了解到，政府在棚改货币化安置的一般操作模式是，由国开行或农发行出资给地方棚改机构，再由地方棚改机构安置给拆迁户。
在这个过程中，2014年央行创造的PSL（抵押补充贷款）功不可没，成为棚改资金的主要来源。央行通过PSL向国开行和农开行贷款，国开行和农开行再通过专项贷款向地方政府贷款。
袁豪给记者提供了一组数据。国开行棚改专项贷款，自2012年的778亿元升至2016年的9500亿元，增长超10倍。并据统计，2016年棚改总投资1.48万亿元，其中国开行和农发行贷款占比84%，中央补助资金占比8%，地方安排资金及其他占比8%。
而据天风证券推算，“2017年和2016年棚改计划均为600万套，2017年的货币化安置比例由48.5%上升到了60%，推算出2017年棚改总投资应该大致为1.53万亿元。”
陈晟向记者表示，他并不十分关注棚改货币化安置是否是“降杠杆”，而更关注其对房地产去库存的实际效果。
“如果楼市去库存达到预期，并由此将中国房地产市场推进到一个新周期，无疑将为中国经济转型升级争取来更多的时间。”他说。