监管部门“雷霆出击” 房地产信托经历“冰火两重天”

用“冰火两重天”来形容房地产信托在2016年的变化轨迹，最是恰当不过。伴随着房价的狂飙突进，一度沉寂的房地产信托在今年上半年复苏，并逐渐呈现火爆态势。然而，随着人们对于“地王”资金来源的追索，从信托渠道违规流入拍地环节的资金逐渐引起了监管层的关注。

今年三季度以来，为落实房地产调控工作，有效缓释行业集中度偏高的风险，监管层对银行和信托等金融机构进行了多次专项检查，对金融机构违规进入房地产市场的资金进行严格规范。对于监管的合规检查，部分信托公司表示正严阵以待，而此前快速回暖的房地产信托业务也因此“急刹车”，募集规模急剧降温。

信托融资的“灰色地带”

“地王”频出，这是大众对于2016年房地产市场的最深刻印象。不仅是上海、深圳等一线城市如此，杭州、苏州、厦门、合肥等二线城市亦频频爆出天价的土地拍卖价格。

然而，这些拍地的资金从何而来？“按照规定，土地拍卖的资金必须是房企的自有资金。”上海某中型房企人士向记者透露：“但是今年以来的很多拍地资金，其实是房企放了杠杆从信托渠道获得。”

一些房地产信托土地融资业务的具体形式是，房地产开发商通过与信托公司合作发行相关信托产品，将募集来的资金直接作为拍地的保证金或者拍地资金，并最终流入土地拍卖市场。

这也就意味着，房地产开发商只要通过发行信托产品，支付给信托投资者一定的收益，便可以“空手套白狼”获取大笔资金。从信托渠道违规流入的资金，或许成为频频出现的“地王”背后的助推力量。

从信托公司的角度来看，作为部分信托公司拉动今年盈利增长的首要业务，房地产信托在今年前三个季度呈现出不断升温的状态。

来自国投泰康信托研究发展部的一份报告显示，2016年以来，集合房地产信托的发行规模和占比都呈显著的上升趋势。集合类房地产信托从一季度单月百亿元的发行规模，逐步上升至8月份的167亿元，集合房地产信托的发行占比从年初的不到10%逐步提升到8月份的17%。