地产调控增添增长烦恼 资产配置变化需要时间

9月30日以来，陆续有北京、上海、南京、深圳、苏州等共计21个城市先后发布新楼市调控政策，多地重启限购及限贷，这已经是2000年以来第四轮地产调控了。第一轮：2005/3-2008/1，主要调控方式是加息、提高房贷利率、打击囤地、增加经适房和廉租房供给等。

第二轮：2010/4-2011，主要调控方式是限购、限贷。第三轮：2013/2-2014/3。2013年2月“新国五条”稳定房价、增加商品住房及用地供应，加快保障房建设等。2013年11月一线城市楼市调控政策全线收紧，部分房价上涨过快的二线城市也开始在年底出台“阶段性”收紧措施。

直至2014年3月住建部提出房地产政策“双向”调控。对比前三轮，这次调控目的上更像13年，即控房价的同时有稳增长的目标，手段上更像10-11年，即以限购、限贷为主，不同之处是这次结构性更明显，因城施策，房价涨幅较大的城市自行出台政策，国务院没有出台统一调控政策。

对股市影响的两条路径：增长拖累、配置变动，均没这么快体现。基本面上，地产调控对股市的影响程度取决于对经济增长的拖累程度，关键看货币政策会否配套收紧。资金面上，地产调控会否使得居民资产配置发生变化，资金会否从房市流入股市，这需要评判股市自身的投资吸引力，需要时间。

05-08、10-11年两轮地产调控政策刚开始时，并没有出现资金流出房市进入股市的现象，相反最后货币政策收紧，股市出现下跌。13年地产调控刚开始时也没出现资金流入股市的现象，股市整体表现为存量博弈的震荡市，直到14年中改革预期升温及11月新一轮降息周期开启，资金才不断流入股市。