营改增试点前夕 部分房地产项目抓紧清盘

今年3月，在河北省廊坊市购买房屋的李女士接到开发商的通知，对方要求李女士在4月20日之前必须付清房屋的尾款，否则就进行协议退房。这是一个销售周期长达三年的老项目。李女士在两年前就支付了项目的首付款，但由于各种原因，银行贷款一直未能办下来，开发商也一直没有催促。此次催款，开发商给出的理由是“5月1日就实施营改增试点，公司要求尽快清盘。”

今年3月23日，财政部、国家税务总局下发《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号），自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营改增试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等纳入此次试点范围。

房地产业的体量庞大，涉及征税环节众多。且在房地产业整体利润率下滑之时，征税方式的变化无疑会对房地产项目的利润率带来直接影响。据记者了解，早在上述通知正式下发之前，很多企业就已成立专项小组进行研究。提早清盘的做法，只是企业的诸多应对策略之一。

“下策”与“上策”

在房地产业营改增试点正式落地前夕，要求提前清盘的房地产案例，并非只有文首提及的一家。据记者了解，在北京及其周边的市场，近期有多家销售周期较长的老项目要求尽快清盘。

尽管这些动作有着借助市场时机加快出货的考虑，但从中仍然不难看出营改增带来的影响。

上述房地产企业负责人向记者表示，该项目的销售周期超过3年，期间曾多次开盘。由于此前的限购、限贷等政策，很多购房者并未办成银行贷款，但成交价格仍然按照最初签约时所确定，与当前的市价相比，明显低出不少。

他表示，虽然企业希望能以更高的价格出售，但由于这些年项目价格涨幅较大，若按照增值税的标准来征收，这部分税收成本就相当可观，甚至大过改革前的征税方式。

因此，尽管上述通知给出了一项过渡政策，即“开工日期在2016年4月30日前的房地产项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税（和营业税同样的税率）。”但在已经完成大部分协议销售的情况下，企业仍然倾向于选择较小的税收成本，即按照最初较低的销售价格，缴纳营业税。

不难看出，这种“抓紧清盘”的做法带有一定的无奈性质，因此也被业界称为一种“下策”。据记者了解，早在2015年，不少房企就成立了专项小组，对营改增可能带来的影响进行研究。

某家A股上市房企相关负责人向记者表示，该公司的“专项小组”由财务部门牵头，投融资、营销，乃至设计等部门具体参与。通过模型分析的方式来研判房地产营改增带来的变化。

经过多方讨论和测算，该“专项小组”的结论最终集中在建安成本上。即，建安成本占总成本比重较大的项目，在“营改增”中受益最多。

其逻辑在于，在房地产项目的各项成本中，占比最大的是土地成本，其次为建安成本、财务成本及人力资源等其他成本。按照增值税的计税方式，由于土地成本无法进行抵扣，因此只有建安成本、财务成本增加，才能减少增值税的税基。

对一个房地产项目而言，由于大部分企业有着严格的开竣工和营销节点控制，加之当前利率环境较低的现状，因此财务成本占项目总成本的比重往往在10%以下的低位，个别项目甚至低于5%。因此，只有建安成本增加，才能有效降低增值税。

按照这种思路，企业应在施工环节尽可能地精工细作。最为直接的办法，则是推行“精装修交房”。这也是房地产开发的必然要求和趋势。

上述负责人表示，对于房地产项目而言，建安成本往往占营业额的20%-30%之间，按照增值税11%的税率，即使推行精装修交房，其节省部分也较为有限。但对于日渐下滑的房地产业利润率而言，这已是最有效的应对方式。