政治局会议点题去库存 万科A遭举牌地产股受关注（2）

农民工将成购房主力

此次中央政治局会议明确要求推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，该如何理解？

住房问题便是城镇化质量不高的原因之一。今年11月，习近平总书记在就“‘十三五’规划”起草情况说明时表示，按照常住人口计算，我国城镇化率已经接近55%，城镇常住人口达到7.5亿。但城镇化质量并不高，这7.5亿人口中包括2.5亿以农民工为主体的外来常住人口。

从就业看，目前1.7亿外出农民工69.1%在地级及以下城镇就业，但根据国家统计局对农民工调查报告的数据，2014年外出农民工购房人口占总体人口的1%，中央财经领导小组办公室副主任杨伟民分析说，上一轮住房制度改革在1998年，主要是以城镇户籍人口的公有住房产权化为主要方向。如今城镇户籍家庭的人均住房面积为34平方米，住房需求基本得到满足，但外地非户籍人口拥有的房子很少，所以户改还会引发庞大的住房需求。

《中国住房发展报告2015-2016》测算称，按照未来5年1亿人城镇化计算，如果70%的家庭人口在城镇购房(人均33.3平方米)，每年以农民工为主体的购房需求可达4.6亿平方米，未来5年总共23.1亿平方米。倪鹏飞认为，应该将“支持农民工购房，开辟新需求”作为主攻点，立即采取果断措施予以重点突破。

倪鹏飞说，目前库存积压主要集中在地级及以下城市。从购买力看，根据农民工在不同行政级别城市购房的房价收入比测算：除省会以上城市外，如有住房抵押贷款支持，再加上相关的配套措施，多数农民工家庭有能力在地级及以下城市购房落户。

他建议：探索实施商品房共有产权制度，实施住房产权分割出售；全面推进并完善居住证制度，凡是购房者不再考虑就业或者交纳社保的年限，享受和户籍居民平等的公共服务和基础设施以及建立普惠住房金融制度，实现政策性和商业性覆盖农民工等。

一位接近决策层的人士还告诉《每日经济新闻》记者，还应当研究扩大公积金缴存基本面，将农民工纳入公积金缴存范围，加大公积金对购房的支持力度，方便农民贷款，以及对新市民购房予以贴息、免税等政策。

这还需要一系列配套改革跟进。中国房地产业协会原副会长朱中一说，要通过户籍制度改革、计划生育政策调整、开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权依法有偿转让和抵押贷款的试点等，让更多符合条件的农业转移人口和城镇居民在城镇购房和租房，释放改革政策红利。