买房必赚时代远去 房地产保值增值神话被打破（2）

个人房贷余额持续收窄，居民购房杠杆也进入了下行通道。据易居研究院测算，2018年三季度，全国居民表内购房杠杆率为31.3%，环比下降0.6个百分点，同比下降6.5个百分点。

而从历史数据来看，2016年四季度居民购房杠杆率达到2010年以来最高位，为44.1%。2017年一季度，该指标小幅回落至43.8%，此后6个季度连续下行。

这意味着，随着信贷政策不断缩紧、流动性因素的影响，居民加杠杆的空间已经极其有限，房产的变现能力转差。

直到12月，一直气氛紧张的楼市有了些松绑的迹象，各地政策动态明显减少，人们对楼市的预期也因此改变。

融360大数据显示，12月，全国首套房贷款平均利率为5.68%，相当于基准利率1.159倍，为全国首套房平均利率23个月以来首次出现下降。北上广深等热门城市的首套利率均值均有不同程度下降。其中，深圳由基准上浮15%下调到了上浮10%。

何倩茹预计，2019年房贷执行利率将下调，会对整体市场产生较大影响，但重点还得看下调幅度有多大。

她进一步指出，除房贷利率外还有其他因素会影响市场成交量的变化，虽利率调整有利好因素存在，但不代表成交量就会上升。

以深圳为例，“2019年全市二手住宅的成交量将现下行压力，全市二手住宅成交量降幅预计大概为5%-10%”，何倩茹称，二手房价难以大幅上涨，预计2019年房价涨速将放缓。

张大伟则指出，全国房地产市场的政策底部已经出现，未来大幅度全面宽松可能性不大，信贷将依然处于偏紧的环境中，限贷政策将严格执行，但对于自住需求的合理信贷有所倾斜，也是2019年最有可能的房地产政策变化。

对于投资者而言，“杠杆买房”的时代或将一去不复返。