购房合同显示享有花园使用权 为何变成全体业主所有？

合同里标注了使用权，绿篱分割了使用面积，买房时为花园多付了费用，怎么自家窗前的小花园就不是自己的呢？奉贤区绿地无双小区1楼的业主想不明白。对此，奉贤区金海社区的管理者表示：“因为小花园是小区的公共面积，属全体业主所有。”那么，开发商该不该退款给1楼花了高价购房的业主？开发商又是否涉嫌将花园“捆绑销售”？

老金一直有个关于花园的心愿。这样，他就可以每天在花园里种种花，晒晒太阳。2015年下半年，老金注意到，绿地无双小区1楼窗前带小花园的房子开卖，他几乎没有犹豫，就将自己已在5楼购买的房屋，置换到了1楼。

合同显示享有使用权

“按道理，高层住宅2楼房屋的价格要高于1楼的价格，但是因为有这个花园，我们按照5楼的价格置换了1楼的房屋。算下来，比2楼同样款式的房屋贵了10多万元。”老金说。和老金抱有相似想法的还有业主老朱，在发现一楼的房子可以附带花园后，他不顾家人关于底层潮湿的顾虑，花高价买下了绿地无双底层的房子。

“这个房子自带了一个30多平方米的花园，夏天在院子里晒晒太阳、吹吹风，多自在。”老朱说。然而，在一个停车位动辄数十万元的今天，只是多付了十几万元，就能够得一个面积30平方米左右的花园，这样的买卖未免太划算了。老朱向记者揭露其中的奥秘：原来，老朱等人所购买的，并非是自带花园的产权，而是这个花园的使用权。

老朱等人的产证上，并不包含小花园的面积。但是，在老朱等人和开发商的合同上，双方有着这样一条约定：“乙方享有花园的使用权，该花园面积、设备、相关公共管线等以甲方交付时实际状态为准，乙方使用该花园需严格遵守《业主临时公约》之规定，并需承担协助维护该花园相关公共管线之义务。”

2016年年末，绿地无双小区交付。1楼业主发现，开发商已经用约1.5米高的绿篱将一楼窗前的区域进行了简单分割。密密扎扎的绿篱将楼前空地分成了一块块独立的院落。在不破坏绿篱的情况下，与院落相连的业主家的窗户，是通往这块绿地的唯一路径。

在老朱等人看来，这样的设计意味着他们可以独立使用每户房前的院落。于是，他们敲开了与院落相连的窗户，搭设了围栏，在绿篱内按自己的心意铺设了地面。然而，院子刚装修好没多久，老朱等人就迎来了“噩耗”。管理部门认定，老朱等人的院子属于违建，篱笆要拆除，地面要恢复绿化，架在院子里的装饰，也要拆掉。

老朱等一楼业主被告知，一楼花园属于公共区域，产权归全体业主所有，开发商并无权力将小花园分配给他们。更有甚者，老朱等人发现，在其看来原本是用高价买来的小花园使用权，竟是售楼合同中的一项通用条款，无论是一楼的业主，还是其他楼层的业主，每个业主的合同上都写有“乙方享有花园使用权……”的相同字样。

“别人的合同是什么样，我是看不到的。所以我们一直以为自己用高价购买了花园使用权，现在才知道原来每个人都有这条约定。如果是这样，那我们花钱高价到底买的是什么呢？”老朱质疑。一些业主认为，开发商是有意设置陷阱，欺骗了他们。对于业主的质疑，小区开发商——上海绿地奉翔置业有限公司的工作人员表示，实情并非如此。

该工作人员表示，最初在合同中注明使用权，以及用绿篱为业主分割花园等行为，是希望一楼业主在合乎规定的情况下获得更多使用便利。“首先，这块区域是属于小区全体业主所有，不然业主的合同上也不会只写明使用权，而非产权。但是，相对于其他楼层业主，一楼业主对于该区域拥有‘唯一使用便利’，其他区域业主很难使用这块区域。我们用绿篱将这块区域围起来，就是希望在不违反小区相关的规定的情况下，让一楼业主拥有更多的使用便利。”该工作人员说。

那么，在该工作人员眼中，哪些是一楼业主可以享有的使用便利呢？该工作人员说：“比如在场地上搭建阳光房、设置篱笆等涉嫌违法搭建的行为，就是不被允许的。但是在空地上摆个缸养养鱼，按照自己的心意种一些绿化，这些应该是可以的。”

但是，该工作人员坦陈，对于一楼业主到底拥有怎样的使用便利，他也没办法给出准确的定义。“这主要取决于管理部门。有些使用方式，在2016年小区刚交付时可能符合规定，但是后来出台了新规定，就不被允许了。具体一楼业主的使用权是怎样的，我们也在和政府部门沟通。希望能找到更好的解决方案。”

在奉贤区金海社区的管理者看来，花了高价购买一楼花园使用权的一楼业主们，实际上是受害者。小花园的产权归全体业主所有，一楼业主并不比其他任何楼层的业主拥有更多的小花园使用权。“小花园和小区内的大花园一样，产权归全体业主所有，由全体业主委托物业承担养护责任。如果允许一楼的业主在小花园里搭建、堆积物品、随意开垦或硬化土地，等于默许其他楼层业主在公共绿化里随意圈占绿地。这样下去，小区会陷入无序，小区的品质难以保证。”金海社区办事处施副主任说。

“我们知道一楼业主多花了钱，从某种意义上讲，他们也是受害者。所以我们鼓励他们积极与开发商沟通。只要他们能拿得出一楼业主拥有更多使用权的证据，我们愿意依照证据进行管理。”金海社区房管中心张主任说。

在金海社区的管理者看来，一楼业主窗前用绿篱分隔出的小花园，和小区内的大花园一样，应归小区物业统一管理。小区内的全体业主，应可以像自由进入小区内的大花园一样，自由使用分隔在一楼业主窗前的小花园。“下一步，我们将整治一楼业主的破墙开门的情况，这也是不允许的。”金海社区的管理者说。

北京观涛中茂（上海）律师事务所葛志浩律师，从法律层面上解读了花园使用权的问题。他指出，关于房屋买卖合同中所谓“使用权”的约定，本质上是无效的。葛志浩援引《物业管理条例》第二十七条：“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。”同时，《物权法》也规定：住宅小区的绿地、公用设施、其他公共场所和物业服务用房等，均属于业主共有。他指出：“在标的物本身不具有可交易性的前提下，开发商约定将使用权转让的行为为无权处分，将因违反行政法规的强制性规定而归属于无效。”

葛志浩认为，假设开发商出售的一楼房屋单价明显高于其他房屋，且这一价格是以赠送花园为前提，那么房屋的售价就有了将花园“捆绑销售”的嫌疑，那么，开发商关于“购房送花园”的宣传就有虚假宣传之嫌疑。消费者事实上并无法享受到开发商于合同中给予的承诺，进而有了损失。在此前提下，消费者可考虑就相关损失部分向开发商主张赔偿。葛志浩提醒消费者：“在购买房屋时应当尽可能多了解合同条款，在涉及面积赠送、免费享受使用权的条款时，要提高警惕，以防产生不必要的损失。”