九成购房者是投资客？ 来看限售的杭州湾新区楼市
“在售项目剩下的房源很少，基本上刚推出就会被抢光，而且大约九成购房者是投资客。”5月30日，《中国经营报》记者在走访宁波杭州湾新区的绿地铭庐公馆售楼部时，销售人员如此表示。
位于浙江省宁波市北部的杭州湾新区，北沿杭州湾跨海大桥与上海相连，西侧是钱塘江出海的必经之地，近年来，正逐渐从长三角区域最大的一片滩涂卖力“蜕变”成房地产新兴战场。
连日来，记者实地走访杭州湾世纪城、绿地海湾、合生杭州湾国际新城、绿地铭庐公馆和星河荣御等楼盘发现，该区域投资炒房现象火爆，部分楼盘的房价在短短两年内上涨一倍，而楼盘周边配套欠缺，为大面积荒地，项目空置率也偏高。此外，部分项目还存在拒绝公积金贷款、偷面积和开盘前收取意向金等违规行为。
近日，宁波市杭州湾新区开发建设管理委员会(以下简称“杭州湾新区管委会”)首次发布的楼市调控政策提出，新建商品住房和二手住房，须取得不动产权属证书满2年后方可转让。不过，多位投资者和中介人士告诉记者，新政对当前的购房投资行为影响不大，二手房还由此出现了涨价趋势。
应先生是余姚人，开出租车已将近十年。十年里，他见证着杭州湾新区从原来“茫茫滩涂”到如今高楼林立的过程。随着杭州湾跨海大桥建成通车，吉利和大众等大型车企入驻杭州湾新区，一系列汽车零配件工业企业落地生花。5月29日午后，天色灰暗，应先生载着记者行驶在杭州湾新区滨海二路，多家化纤、电镀、轴承等工厂排列在公路两旁，远处的工业烟囱排出乳白色的烟雾。
“虽然位置偏远，荒地面积多，但房价上涨很快，许多余姚人过来投资购买，两年前5000元/平方米的房价现在早已过万。”应先生指着车窗外的住宅大楼说，年初准备和朋友到杭州湾世纪城投资购买房产，但被告知已全部售完。
据了解，位于杭州湾新区滨海大道与滨海二路口的杭州湾世纪城，是该区域商品住宅最密集、配套设施最为齐全的项目之一。在该项目的售楼处，销售人员再三向记者推荐投资购买公寓，其表示住宅项目只剩下4期的几套大户型房源，均价为1万元/平方米左右。“温州购房者过来买起来狠，经常买下整层公寓，有的人一口气投资买下两层楼。”销售人员介绍称，除了温州，上海、宁波、嘉兴和安徽等地的投资客也较为常见。
此前采访中，一个工作日的下午，记者在该项目售楼处观察到，大厅里人群熙熙攘攘，沙盘四周聚集了不少购房者，数十张茶座基本上无一空位，广播里不断传来销售人员的呼喊声，直到晚上8时，大厅里还有多位购房者在看房。
同样位于杭州湾新区北面的绿地海湾项目，也有不少看房客户。近日，记者以购房者身份探访时，销售人员介绍称，6月份即将开盘售出别墅项目，按照1000元/平方米的简装标准铺设地板，墙面粉刷完毕交付，因此均价为1.1万~1.2万元/平方米。此前举行过5次开盘仪式，4000多套房源甫一上市便很快售罄。
在和当地房产中介、楼盘销售负责人交谈过程中，记者了解到，杭州湾新区近年来开发了约十个楼盘，大部分楼盘去化速度较快，所剩房源不多。在实地走访绿地海湾、合生杭州湾国际新城、绿地铭庐公馆和星河荣御等项目时，均被告知仅剩余少量房源。绿地铭庐公馆楼盘销售负责人介绍，目前区域内几个楼盘基本均被卖空，正在积极蓄客准备再次开盘。
独特的地理位置和逐步完善的基础设施，促使杭州湾新区引来世纪金源集团、合生创展和绿地等多家房企争相竞逐。中国城市发展研究院投资部主任刘澄指出，杭州湾新区是宁波区域的价值洼地，均价低于周边城市，随着“十三五”规划的大交通体系逐渐落地，新区升值预期更加显著。
不过，楼市火热背后，记者在采访中发现，部分楼盘存在拒绝购房者使用公积金贷款、偷面积等乱象。5月29日晚10时许，杭州湾新区海洋二路的绿地铭庐公馆售楼中心门口，7名来自温州的购房者神情严肃，在和销售人员密切商谈后开车离去。“担心开盘时抢不到房，他们每人认筹3套，准备用作投资。”销售人员面色疲惫地介绍说，项目共有18幢楼，分成两期开发。预计6月份首次开盘推出404套房源，均价1.1万元/平方米，目前认筹客户已达到700余组。
记者参观该项目88平方米和117平方米户型的样板间时发现，北面小房间的地面上贴着警示线。销售人员透露，沿着警示线以外的区域都属于赠送面积，交付时会有一堵墙，敲破后可改装使用，四号楼和五号楼北面的阳台区域都能增加10~20平方米的空间。“这就是所谓的偷面积。”该名销售人员明确表示。
同时值得一提的是，该楼盘取得预售许可证后，还未正式开盘，但是有意向购买的客户必须将5万元存到中国银行的账户里进行冻结，才算认筹成功。如果开盘时未能成功购房，资金将会自动解冻。
对此，杭州湾新区规划建设国土局房地产业科一位工作人员表示，楼盘必须按照规划进行交付，不能改变房屋的结构，偷面积行为是不允许的，将根据情况向执法人员反映，立即派人进行调查。同时，其表示楼盘在开盘前收取认筹金是明文规定禁止的行为。另外，记者走访了解到，投资客暗涌的杭州湾新区，部分楼盘为了快速回笼资金，出现了拒绝购房者使用公积金贷款的行为。
日前，记者以购房者身份致电合生创展在该区域的合生杭州湾国际新城项目售楼部，在售的房源只有别墅，对于准备使用公积金贷款的要求，销售人员明确表示拒绝。对此，杭州湾新区规划建设国土局房地产管理中心副主任熊杰在接受记者采访时表示，拒绝使用公积金贷款属于违规销售行为，房地产管理中心已约谈该项目开发商进行整改，若情节严重则暂停楼盘的销售业务。
空置率居高难下
随着楼市火爆行情蔓延，杭州湾新区也在近日出台了楼市新政，根据要求，新购住房2年内限售，5月19日起施行。记者在连续多日的走访中发现，购房者、房产中介和置业顾问均表示，目前来看，该通知对市场的影响并不大。在合生杭州湾国际新城的售楼处，来自金华的朱先生说，尽管限售两年的新政出台，自己依然准备投资购买两套，过几年再出售。
上述杭州湾新区房地产业科的工作人员表示，该通知是区域内第一次发布楼市调控政策，不能让杭州湾新区房价过快上涨，扼制炒房行为。然而，在绿地铭庐公馆楼盘的销售负责人看来，前来购房的客户多是准备长线投资，一般准备在3年以后出售，短时间不会考虑出售。杭州湾世纪城项目内，金合路上一家中介公司负责人直言，限售政策基本对市场没有影响，反而二手房房价有上涨趋势。
此外，值得注意的是，杭州湾新区部分项目房屋密集，但是实际入驻率并不乐观。5月29日晚上9时，记者统计发现杭州湾世纪城一期香颂园小区靠近河边的上百套房子只有20余户亮灯，其他清芷园、汀香苑、观澜苑等小区也仅有不到五分之一的亮灯率。
记者致电致函世纪金源集团旗下的宁波杭州湾世纪城置业有限公司，其行政部一名工作人员表示，目前项目的常住人口仅为4万人，有些园区刚开盘不久，商铺还未出售，没能形成人气。“项目才运营短短几年，商业需要继续引入，要达到人气旺盛也需要一定时间。”
易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，楼盘的投资投机属性强，造成楼盘空置率突出，其潜在的风险也是很大的，后续关键要导入产业，否则容易引起房地产泡沫。后续房价过快上涨带来居住成本提高，对于人口或人才的引进等都有利空效应。
刘澄也指出，从产业结构和对外交通系统来看，新区还需完善，需要大量导入外来人口。当前，上海、杭州、宁波的投资客在新区建设期的投资需求较强，但仍需要等产业落地、吸纳大量就业后，商业和服务业才会兴旺起来。