想进场的炒房客要小心 这12个城市房价将会变得难涨

昨天傍晚，楼市曝出一条重磅新闻：住建部相关负责人在5月9日就房地产市场调控问题约谈了成都和太原两市要求地方做的一些措施，还是老几样：比如增加供给，发展中小套型普通住房，加强资金管控，降低杠杆，加强预期管控，遏制炒作，满足刚需。

5月1日前，不是有10个城市被约谈了么，它们是西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山。简单说，这12个城市做得不够好，没有达到预期，接下来会怎么做？自然是按照要求落实主体责任。约谈的效果是明显的，在5月1日前，已经有部分城市发布了调控措施，比如海南（海口、三亚），还有佛山，5月7日，佛山发布了《关于重申房地产销售秩序加强销售现场公示有关工作的通知》，要求开发商不得在夜间（17：30-次日8：30）开盘，认购多的楼盘要采用摇号方式销售。

乍一看，没啥特殊的，但这条新闻传出来最关键的信息其实并不是这些，而是态度，而是“约谈”两个字。这两个字的分量可是非常重的，之所以要约谈，是因为地方做得不过好，用新闻中的话来解释就是，并没有很好地坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，没有很好落实地方调控主体责任。

而其他城市也会感受到很大的压力，虽然自己没有被点名，但如果调控做得不够好，被约谈也是迟早的事，而且压力会更大。2017年以来，其实调控措施一直就没间断过，但在不少二线城市，楼市仍然非常火爆。有刚需甚至连摇多个项目都没买到房，还有98岁老太太摇号买房，这些新闻给了调控带来了很大的压力。

除了房价，调控目标还提到了“稳租金”。之前，我们一直提，房租和房价之间的差距非常大，租金回报率非常低，接下来房租会加速跟上房价。但现在来看政策给我们定了基调了，房租一定要稳。也许你会认为这非常不符合市场的逻辑，但现实就是这样，调控要的是稳，那些看似不合理的现象在它面前都得让道。

与房价相比，房租“民生”的味道更浓一点，它是城市给人口的第一印象，必须要稳住。关注房地产的人，永远会紧盯着房价看。其实这段时间有更多有价值的信息被忽视了。比如5月2日，国家在16个地区压缩工程建设项目审批时间。而在昨天（5月9日），住建部在官网再次发布消息：一直以来，我们都希望通过加大供应来平抑房价。而供应效率涉及到多个环节，比如土地供应，审批周期，开发预售周期。

土地供应方面，中指院监测数据显示，2017年全国300个城市土地供应大幅增加，而在2018年前4个月，二线城市土地出让金大幅增加，于此同时土地溢价率却在持续下降。说明土地供应增加的势头仍在延续。

开发预售方面，恒大碧桂园万科泰禾等房企在高周转方面都是把好手。而且因为限价等因素的存在，开发商其实是非常愿意提速的，这样可以提高资金利用率和利润。现在低效率的环节就是审批，低效率的审批严重拖累了土地供应转化为商品房供应的效率。现在明确要求工程建设审批从200多天压缩到120天以内，目前试点虽然是16个地区，但明年上半年要落实到全国。增加商品房供应，政府的努力是实实在在看得到的。

再比如，在遏制炒房方面，北京是最严厉的。5月8日，北京出台了最新的调控政策：限价房转为共有产权房，用最简单的话来形容，就是新房价格只要比周边二手房价格便宜15%以上，就必须转为共有产权房。这种房子基本没有投资价值，完全只能用来住。开发商压力很大，他们肯定不希望周边房价涨，也不希望自己的房子太便宜。要想房子不会变成共有产权房，只有一条出路，大家一块把房价稳住，炒房客别来捣乱。

虽然看上去有点“无理”，但的确好使。最近，廊坊某开发商雇人排队制造楼盘热销的假象被严惩，售楼中心被关闭，网签业务也被停止。融360说房君几乎可以断定，在住建部约谈的这12个城市里，哪个开发商敢乱来，肯定会付出沉重的代价。而且接下来，我预计这些城市肯定会发布相关调控措施，现在去这些城市投资炒房就是往枪口上撞。至于房价，肯定会消停一阵子。作为刚需，也不必过于紧张，商品房供应也会逐渐跟上来。