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房地产市场房源多样 购房季你手里有“房票”吗?

在购房季,有人为钱发愁,有人为没有好房子发愁,还有人为没有购房资格发愁。今年的北京房地产市场房源多样,普通商品房、限竞房、共有产权房,你能购买哪一种?不妨掂量一下。

你有买房的资格吗
你有买房的资格吗

北京户籍人士在购房资格上分两种情况。如果是单身,包括未婚、离异、丧偶等,且名下无房者,限购1套(含新建商品住房和二手住房)。若已婚,以家庭(夫妻双方与未成年子女)为单位限购2套。

你有普通商品房购房资格吗?

非北京户籍人士,需满足限购条件且限购1套。具体限购条件包括非北京户籍购房人在北京没有房屋,如果已经结婚,夫妻双方在北京没有房屋,而且在北京连续满五年纳税证明(指个人所得税)或者在北京连续满五年的社会保险证明。其中个税满5年可以断月但不能断年,社保必须连续缴纳60个月。

限竞房为什么还买不了?

“限竞房”是以“限房价,竞地价”的土地出让方式产生的项目。去年开始,所有的住宅类用地全部采取了这种方式,也就是说这批新房的最高售价和销售均价都是明确规定。这种做法稳定了市场的预期,也同时为购房人提供了淘到好房子的机会。

去年北京共成交的44宗“限竞房”土地,目前已有17宗公布案名,除去两宗开发商100%自持的,其余15宗“限竞房”将在近期陆续入市,多个限竞房项目陆续为入市做准备。这些“限竞房”成为今年北京楼市供应主力。此前市场认为“限竞房”摇号将是大概率事情,但是如何摇号则是未知数,购房资格是否与商品房一样也没有明确的说法。目前,各方都在静待相关政府部门的政策。

谁能买共有产权房

共有产权住房项目的销售均价,低于同地段、同品质普通商品住房的价格;购房人产权份额,参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定;政府产权份额,原则上由项目所在地区级代持机构持有,也可由市级代持机构持有。

共有产权房申请家庭应同时具备以下条件:一是申请人应具有完全民事行为能力,申请家庭成员包括夫妻双方及未成年子女;单身家庭申请购买的,申请人应当年满30周岁。二是申请家庭应符合本市住房限购条件且家庭成员在本市均无住房。一个家庭只能购买一套共有产权住房。共有产权住房申请审核和配售采取项目登记制。

贷款

居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录、公积金住房贷款记录的,购买普通自住房的执行现行首套房政策,即首付款比例不低于35%,购买非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、两限房等政策性住房除外)。

在2017年3月17日,北京房贷新政规定,居民家庭名下在本市已拥有1套住房,以及在本市无住房但有商业住房贷款记录或公积金住房贷款记录的,购买普通自住房的首付款比例不低于60%,购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。

案例

如果购房者是首套资质,银行贷款金额一般是网签价的65%。350×65%=227.5万元。贷款金额只能是整数为227万元。按照招商银行商贷上浮10%,利率5.39%,贷款25年来计算,商贷月供(等额本息)为13791.06元。组合贷(公积金贷款120万元,剩下的107万元商贷),商贷利率上浮10%,月供(等额本息)为12348.15元。

二手房交易税费

目前北京市规定二手房交易税费有以下三种:营业税、个人所得税、契税。营业税:税率5.55%,转让出售购买时间不足2年的非普住宅全额征收,超过2年的非普、不足2年的普宅按照两次交易差价征收,超2年的普宅免征收。个人所得税:税率交易总额1%或两次交易差的20%,由卖方缴纳。家庭唯一住宅以及购买时间超过5年免征收。

契税:基准税率3%,优惠税率1.5%和1%,由买方缴纳。同时,若买方是首次购买面积不足90平方米的普通住宅缴纳交易总额的1%。若买方首次购买面积超过90平米(包含90平)的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%。

案例

面积85平方米的二手商品普通住宅,业主的购买价为150万元,现在买家以350万元购买。

情景一:这套房是业主名下唯一的住宅,房本或契税票的时间已满五年,契税:现网签价的1%,350×1%=3.5万元;增值税:免征;个税:免征;总税费:3.5万。

情景二:房本或契税票的时间已经满两年,但不满五年,契税:现网签价的1%,350×1%=3.5万元;增值税:免征;个税:差额的20%,(350-150)×20%=40万元;总税费:3.5+40=43.5万。