90平米月租10年180万元 这样的价位你能接受吗

“10年，租金180万？”提到万科翡翠书院项目，王泉(化名)只记得这两个看似毫无关联的数字。王泉是北京市海淀区永丰产业园的一名职工，他上班的地方距离万科翡翠书院项目只有两公里。该项目位于北五环外，在北清路和永澄北路的交汇处向北1000米，周边配套设施算不上很完善。虽说，周边紧靠地铁16号线永丰站，但交通也不是很便捷。

翡翠书院位于海淀区永丰产业基地，是国内第一个企业自持租赁项目。该项目相关负责人对法治周末记者介绍，一期提供100套的租赁型住房，包括70套90平方米三居室和30套180平方米以上复式四居室两种户型。目前，尚未推出有具体的租赁方案。

法治周末记者了解到，在北京市五环外租房，五千元就可以租到相对舒适的房子，甚至是面积近90平米的两室一厅。

无论如何，王泉也无法找到理由说服自己去为10年的租房买单180万元。认为自己不会为这笔“巨款”买单的，不止王泉一人。法治周末记者近日连续三次探访万科翡翠书院，发现前来参观者寥寥，参观后动心者更是屈指可数。

4月23日，法治周末记者终于如愿进入万科翡翠书院。这已是法治周末记者第三次前往该项目。第一次是在4月19日，但因为没有提前预约，法治周末记者被拦在了展示区外。门口的工作人员解释，目前项目尚未完全对外开放，如未预约，需提前登记，24小时内会有工作人员联系预约人；如果是百度、小米、腾讯等周边高新技术企业的员工，那么可凭工作证进入。在工作人员解释的时候，恰好一位小米员工在出示工牌后进入参观区。

但过了24个小时，法治周末记者并未等到万科方面的回复。4月22日，记者再次前往翡翠书院。由于当天正好是周末，停在翡翠书院项目展示中心道路两旁的车辆大约有二十辆左右。记者在展示中心门口观察发现，半小时内，前去看房的人陆续有十几人。不过，此次只要能证明自己是合作企业的员工，例如出示工作邮箱，即可进入参观区。

次日，法治周末记者终于得以进入项目现场。置业顾问介绍称，该项目共分为4个地块，整体分为两期，一期项目刚刚动工，预计2020年交付第一期住房，为100套。在现场沙盘上，法治周末记者看到，产品共分为爱伦坡花园、艾默生花园、梭罗花园和纪伯伦花园4部分，楼房规划为大多是3-8层建筑，另外有几栋高层产品。

“万科翡翠书院项目是一个逐步推出的过程，产品会随着市场的动态进行调整。”该项目相关负责人告诉法治周末记者，“由于现在接待能力有限，所以先针对周边高新技术企业的人员进行展示，这是一个探索的过程，等有普遍认知后，会逐步提高接待效率，完全对外开放。”

为何高租金？

在这三次探访中，法治周末记者随机采访了几位参观翡翠书院项目的访客。其中，有一家三口在参观后表示并不划算，价格相对较贵；另外几位访客均认为租金有些高，一次性付清压力偏大，持观望态度。该项目中90平方米三居室占整个项目的70%，即在一期项目的100套住房中，90平米的住房占70套，月租金为1.5万元至1.8万元；180平方米以上的复式四居产品仅在每栋楼的顶层配置，月租金为3万元至4万元。租金差别主要体现在楼层及租住年限上。

“具体的租金方案还未完全确定，目前是意向过程。我们只是提出一个框架性方案，具体到几年期，还在调整中。国家对于租赁要求最长限是十年，这是一个最大合同期限的算法。”前述相关负责人对法治周末记者介绍。据悉，翡翠书院项目租期预计最短为3年，最长可租赁10年。万科方面表示，鼓励租户长租，长租客户将有一定的价格优惠。同时在租赁期间，租金将保持不变，但需一次性付清全部租金。

对此，前述相关负责人告诉法治周末记者：“租金方案和支付方案还在细化中，长租期可以锁定价格，长租期的单位价肯定是优惠的。业主具体要签多长期限，视个人而定。如果租期为十年，中间因为某种原因不再需要租赁了，我们可提供转租。”由此算来，以最长的10年租期计算，万科翡翠书院90平方米三居室的租金最低也要180万元，对比周边住宅当下的租金，该项目显得“鹤立鸡群”。

对于公众关于项目租金过高的疑问，前述相关负责人认为，该项目主要面对中关村的高新技术企业人才，租金价格是经过考察调研后，通过成本计算确定的。对那些对于高品质住房有需求的人群而言，这是可以承受价格的区间。

前述相关负责人向法治周末记者描述了该项目的目标用户画像：海外人士，没有户口和资质买房，享受企业高额补贴，能获得租赁补贴，可承担溢价；有资金的创业者，希望将钱用于事业，同时要享受更高的生活品质，其收入流水可覆盖租金。

他还告诉记者，该项目总投资160亿元，即便以这类租金标准且在满租的情况下，目前的项目回报率只有2%至3%，并表示翡翠书院不是以租代售的形式，“长期的团队维护，加上坏损更新等各种可能性开支，样本意义大于实际盈利意义”。

他向记者透露，该项目本身是对市场的尝试，例如，通过与市场沟通，通过参观人群的市场反应，证明项目还是有运营空间，如果项目可得到市场认可，承租率比较高，便说明尝试成功了，有相应的匹配人群；如果反应平平，企业在后期对于产品会有动态调整，也会承担尝试成本。对于目前公众关于“搅动周边租赁市场价”的担忧，前述负责人表示，项目供应量非常小，1000套是一个逐步的过程，因此不会有影响。