新房“断供”二手房企稳 房市要重新开始变热了吗？

乍暖还寒之时逐渐走远，天气开始稳步升温。楼市方面，北京二手房市场也出现了企稳势头。分析人士认为，二手房挂牌价格降幅到达一定程度，促使了购房人出手，但成交量的回升，并不意味着将带动价格反弹。

三天清明小长假期间，北京新房交易量继续走冷，二手房交易量则出现企稳势头。据思源地产数据显示，4月5日—4月7日，北京新房商品住宅的签约量仅有43套，成交面积为6100平方米，同比去年清明长假，商品住宅的成交套数与面积分别下降了70.7%和68.9%。与此同时，北京二手房成交套数的同比降幅也达到了71.1%。

思源地产市场发展部副总经理兼首席分析师郭毅表示，本轮紧缩调控真正对楼市产生实质影响始于2017年的“3·17”，随着限购、限贷、限价等“五限”政策的陆续实施，无论是从对市场预期的有效管理，还是对投资、投机客群的精准抑制，均对楼市造成了影响。特别是自去年“3·17”以来的一年多时间里，北京楼市相继颁布实施了多条政令，购房需求端也逐步向“房住不炒”的理性心态回归，这是造成楼市需求下滑、成交受挫的根本原因。

而相比今年元旦小长假期间，新房与二手房的销量却走出了反差颇大的走势，显示出两类市场的分化局面。思源地产数据显示，相比今年元旦假期，新房商品住宅成交套数大降76.8%，而二手房成交套数的成交降幅则收窄至9.6%，仅比元旦成交低了17套。

对此，郭毅分析，新房成交持续走低的主要原因在于供给不力。预期中的限竞房新政迟迟没有落地，使得大批限竞房堵塞在入市通道中，因此导致大量计划购置中等价位限竞房的购房者不得不“持币观望”，造成新房市场成交乏力局面的出现。

而市场化程度较高的二手房则恰恰与之相反，去年北京二手房挂牌价格普降15%-20%，在交易过程中还能获得部分议价折让，由价格降至合理价值区间引发，二手房成交量逐步企稳。事实上，自从今年以来，二手房市场便走上了逐步“修复”的轨道。思源地产数据显示，今年3月，北京二手房签约量达到12104套，继2017年12月和今年1月之后，月度销量再破万套大关。此外，这一成交量也创下自2017年4月以来，近12个月销量新高。

别墅成交占比提升

清明期间新房市场成交结构的变化，也提示出北京楼市又一趋势性变化。思源地产数据显示，今年清明期间，北京成交的商品住宅中，别墅占到21%的市场比重，相比去年清明假期，别墅成交占比提升了9个百分点。

这一市场占比的变化，显示出别墅产品已经告别了过去的从属地位，逐步成为购房客群的重要选项之一。郭毅认为，别墅市场地位的提升，与近年来开发商针对别墅进行的产品创新升级紧密相关。随着土地价格的高涨以及控规指标的严格，合院及叠拼别墅的开发量明显上升。

其中，合院别墅作为新兴的别墅产品，最大化地将公共空间应用到别墅的私家院落中，在占地面积不减的前提下，实现了有天有地有院落的别墅居住功能，因此赢得高端改善家庭的喜爱。而叠拼别墅则因将总价控制的更为到位，且在一定程度上兼顾私密与墅居感受，部分项目还通过南北入户的方式，让每户别墅都能拥有私家庭院，因此吸引大量普通改善家庭。未来，随着今年限竞房别墅产品供应量的上升，加之新房市场以改善型客群为主的现状，别墅需求升温的趋势还将进一步得到强化。

不代表市场真正变热

不过，专家认为，二手房市场成交量的逐步回升，并不代表市场真正变热，也并不意外着价格将反弹。链家研究院首席市场分析师许小乐分析，3月的成交小高峰属于正常的市场变化，根据每年的经验，3月为传统“小阳春”，春节前累积的需求会在本月释放。2016年和2017年3月份的环比增幅分别为111.3%和113.3%。受调控政策影响，今年的增幅不及往年。

许小乐认为，3月成交的小高峰并不意味着市场真正变热。从绝对水平看，今年3月份的绝对量比市场较热时期的2016年、2017年同期有所减少，只有去年同期的40%左右。月度成交量与市场相对平稳的2015年同期相当，处于一个合理的正常水平。

据了解，3月份的成交量主要由低总价的首置刚需推动。调控之后，总价400万以内的房源成交占比从30%左右上升到近50%。许小乐预计，3月份的成交量难以带动价格快速上涨，4月市场或将迎来自然回落。在供需矛盾减弱、市场成交将迎来回落的情况下，均价缺乏上涨动力，后期均价可能呈现总体平稳的小幅波动。