房租涨势赶超房价？ 这才是房租上调的真正原因

由于国内大力推行租赁市场，房企们纷纷将开发出来的住宅转型为出租房，而后者所能带来的收益将远不如商品房的利润，通常而言，卖房的利润近几年都维持在20%-30%水平，出租房屋的净收益只有“可怜”的5-6%。

不可否认的是，房企们并不愿意这样的情况持续下去，但政策上的调整令他们无所适从；对于居住者而言，更多的人也是愿意拥有一套住房而不是租借，但高企的房价令他们无可奈何。以万科为例，作为国内销售第二大的房地产商，2018年他们正打算将租赁住宅数量提高一倍至20万间，其董事会主席郁亮上月在财报会议上坦诚，“长足公寓本来就不应该赚很多钱”。事实上，是本来就赚不到很多钱。

另一家房产巨头碧桂园也认为，对于刚刚进入长租领域的公司而言，业务发展会比较艰难”。碧桂园首席财务官伍碧君2月份在媒体午餐会上表示，长租公寓短期的利润较开发物业低。”但在政府鼓励下，长租公寓将会成为其中一种业态。”

租房和购房

当然政府推行租赁市场并非没有依据。相反，租赁市场的前景极其广阔。链家研究院预计，2025年租房人口将达到2.3亿，高于2015年的1.6亿。该机构预计2025年中国市场房屋租金总收入价值将达到2.9万亿元人民币，高于2015年的1万亿元人民币。

事实上，2017年中国出租房数量增加了40%，2015年的增幅连15%都不到，但这两年国内房价又经历了一轮疯狂的上涨，没有统计数据显示原本有多少预计买房的人最终被迫放弃了购房意愿，这样的数据或许让普通民众难以接受。

由于土地资产的“金贵”，万科等大型开发商预计将买入酒店、办公楼和库房等利用率不足的资产，把它们重新开发为租赁单元，因为这样的回报率要远高于买入土地并开发新地产的回报率。

这意味着，未来租客很有可能居住在原本是酒店的模型上、办公楼区域或者仓库的地方。尽管还不得而知这些地方会被改成什么模样，笔者不敢联想下去，因为香港的鸟笼房大多数也都是由破旧的办公楼和仓库搭建而成。

香港鸟笼屋

据分析师称，如果从头开始建设新的租赁公寓，万科的平均成本为每单元30万元人民币，平均租赁收入为每月3000元，那么在扣除利息成本后，要用8.3年回本。万科在租赁公寓方面的净收益率为约5%至6%，但对于规模较小的开发商来说，净收益率将更低。如果万科都需要8年多才能回本，那么对于很多缺少强大现金流的中小房企来说无疑是“灭顶之灾”。租赁市场，任重而道远。