一个地产投资人沉浮路线图：从国内转向海外

当资本不再青睐传统房地产后，他们会流向哪里？

10月27日，中国平安宣布与美国BlumbergInvestmentPartners成立地产合资平台，双方将投资于美国的长期、优质租赁资产。据悉，该平台初始投资组合包含多个核心市场的全新物流资产，项目价值超过6亿美元。该合资企业计划持续收购优质资产，并已另物色了一批地处战略位置的定制物流物业项目，项目价值逾4亿美元。

这并不是中国平安第一次出海。2013年7月，中国平安以2.6亿英镑(约合23.7亿元人民币)价格买下伦敦劳埃德大厦，是第一桩中国保险公司跨境的房地产收购。而中国平安也不是唯一出海投资的企业。

信泰资本董事长蓬钢是一个典型从海外资本投资国内，转而利用国内资本投资国内，目前主要借助国内资本投资海外的典型案例。随着国内房地产市场投资机会减少、投资环境不畅等因素影响，他们正将投资目光转向海外。

一个地产投资人的自白

2011年，在限购限价的背景下，以特殊机会基金身份出现的安泰盘实股权投资管理有限公司总裁蓬钢在努力寻找一些中小开发商的短期投资机会。特殊机会基金是指在房地产市场紧缩时，对一些项目进行短期、少量的资金支持。这些资金的特点是成本高，但可以帮助开发商渡过难关。

此前，蓬钢曾是前美银美林亚太投资顾问有限公司董事总经理、中国区业务主管。2001年到2010年这10年间主要代表海外资本到中国市场投资。“我们当时投了十几亿美金，正好赶上中国房地产市场的黄金十年，效果非常好。”

2011年，融资不畅的背景滋生了并不成熟的房地产基金“野蛮生长”，甚至有基金创业人士称之为“地产基金元年”。房地产市场多轮起伏、银监会对其他诸如开发贷、信托等融资渠道的收紧令类似蓬钢这样的人士看到了机会。当时，地产基金要求的回报可以达到25%以上。而他们也在等待更美好的“春天”到来。

但一些事物看似美好，往往是戴着“镣铐跳舞”。

“2011年到2012年间，主要是通过募集人民币投资国内项目。以私募股权的方式进行投资。”蓬钢说，运行一段时间后，他发现机构和民间资本仍然非常看重规模及相关法律资质，包括银监会审批资质等。而私募股权很难与信托竞争，也无法占到主流。

2013年初，海外市场回暖，蓬钢发现了新的机会。

“那时国内积累了一些财富，人民币对美元兑换率高。那时在波士顿、芝加哥买房子，房价还不如我们的武汉、南昌。同时中国经济调整，很多民营企业琢磨把资产国际化、分散化。加上移民和海外子女教育不再是中国精英阶层的福利。这些都造成国内资本对海外诉求高涨。”

随后，信达、安泰再加上CGO在香港联合成立的一家公司共同成立了现在的信泰资本。“2013年底，我们完成了第一个纽约项目投资，到今天共9个项目，每个项目投资周期在4-5年。共7亿美元的股权投资，收购项目、参与物业共36亿美元。”蓬钢告诉21世纪经济报道记者，他们主要是财务投资者，会选择与国外当地的中型开发商合作。大部分项目里他们会要求当地开发商占股20%-30%，确保利益风险一致。

蓬钢说，他的开发项目股本金内部回报率可在20%以上，总回报在2倍左右，参与的海外项目毛利率在30%以上。不过蓬钢坦承，随着项目开发成本越来越高，他们也会调整战略。2016年-2018年会更倾向于买现成物业。

信泰资本的资金大部分来自保险机构，来自民间资本部分不多。但随着人民币汇率下调后，民间资本的海外投资需求急速上涨。蓬钢希望可以将民间资本引入海外投资。从短期效果看，中国股票市场下行，加上人民币贬值，导致民间资本对海外不动产投资需求猛增。