三四线楼市传来大消息 这项政策或将影响房价

随着一线城市房价的上涨，三四线楼市也传来了大消息，棚改政策对三四线城市的房价影响还是蛮大的，据悉，实物安置将取代货币化，将成为未来棚改安置的主流。

棚改对于三四线城市的房价具有举足轻重的作用，有人甚至说，棚改的收紧，预示着三四线城市房价的终结。很多人可能还没搞懂棚改与房价之间的关系。其实逻辑很简单，棚改就是定向印钞给棚改户，增加了市场购房需求，最终刺激房价上涨。

棚改货币化的资金主要流向三四线房地产市场。棚改货币化相当于对三四线城市的定向货币宽松。2015年-2017年棚改开工1800多万套，其中货币化棚改800多万套。从区域上看，棚改主要集中在华东、华中和西北。华东片区改造主要是以上海、杭州、南京为辐射点的周边三四线城市，以及北部的山东省和安徽省。华中区域的棚改主要集中在河南和长江中下游省份城市，如湖北、湖南。此外，云贵川、陕西、内蒙古、新疆地区的三四线城市的棚改规模也较大。

棚改货币化成为三四线城市去库存的重要推手。我们的测算表明，棚改货币化安置大约拉动了三四线城市四分之一的房地产销售，短期内释放大量购房需求，直接拉动当地房价上涨。而因地制宜的“限购加棚改”调控组合拳，引导社会购房需求外溢至三四线城市。两年多的棚改货币化安置，多地商品房去化周期明显下降，三四线城市房价大幅上涨，去库存目标逐渐完成，随后，棚改政策收紧。

2018年棚改节奏放慢，失去棚改内生动力和购房外溢效应，未来三四线城市房地产需求增长乏力。无论是内生需求还是外溢需求，未来三四线城市的房地产需求增长乏力，虽然其房价前期上涨明显，但未来的价格回调乃至部分区域的房价坍塌可能难以避免。