这些区域房产需脱手 100万以下人口城市的房子危险

股城网注：知名地产评论员特姐在格隆汇“汇说——地产专题”深圳站的演讲中表示，这些区域房产需脱手。她认为，现在是时候卖掉100万以下人口城市的房子了。

几个都市的房价走势图

现在大家总说，这么多年，最后悔的是没有听房产中介的劝告。还有人说，当初有人告诉我今天的结果多好呀。其实，有人告诉我们呀，任大炮一早就告诉了，我们不相信呀，我们当时还骂他呢，现在还有很多人骂呢。

我们为什么不相信任志强？

因为一早就有无数经济学家告诉大家日本的崩盘，而我记得2005年就有人说中国房地产市场要崩盘。现在回想，这什么经济学家，凭什么在一个13亿人口大国刚刚开始住宅市场化，城镇化正如火如荼进行时，判断中国房地产市场崩盘？

然而，崩盘论是政治正确的，似乎是对社会负责的，于是很多经济学家倾向于喊崩盘，因为即使不崩，也会让群众心里得到安慰。在舆论不断强化之下，我们都认为日本就是市场的榜样，是房价的宿命。

房价的结局一定是崩盘吗？所有市场都是日本模式吗？

还是数据说话。我们下面看几个全球最有代表性的，也曾经出现过下跌的大城市的房价走势。从走势图可以看到：

1、纽约和旧金山的套均价格，自从1978年以来，大趋势是一直上涨的，只在2008年金融危机时有过短暂时期的下跌，但是反弹得很快。金汇兑本位制的布雷顿森林体系是在上世纪70年代崩溃的，从此之后，房价总的趋势几乎是一直上扬的；

2、香港，这是中原地产的房价指数，香港在1998年金融风暴时下跌，颓势持续到2003年非典，从2003年之后就是一直拉升的过程，有数据表明最近13个月涨了21%。现在香港的均价差不多是11.5万元人民币每平米（都换算过来了），深圳是5.2万左右，香港是深圳的2.2倍左右。

3、伦敦，数据来源于英国统计局，该城只在2008年金融危机时有过回调，它这种幅度只能算回调。虚线是英国的房价趋势，实线是伦敦的房价趋势，可见伦敦涨势比英国平均强的多；

4、日本，我看不懂日文的官网，只好在网上下了一个图，日本自从90年代暴跌，再也没有起来；

5、很明显，长期跌的只有日本，所以日本是一个特例，日本不是宿命；

6、日本的人口结构对房价影响深远，一是造成了通缩，二是税收重以承担老龄社会，三是导致对于房屋的需求很弱。

好了，上面是讲总的趋势，下面我介绍一下美日港泡沫怎么破的，伦敦基本是一直涨的，就不说它了。

不主动刺破，地产泡沫不会破灭

除了日本这个奇葩特例，全球看，房价长期趋势，还是涨的，只不过在涨的过程中，因为各种原因涨的太快时会形成泡沫。

但在此我要特别纠正一下市场流行的那种完全不过脑子的惯性认识：房价泡沫不会自动破灭的，根本不是我们想当然的“有涨就会跌呀”，“我就没见过只涨不跌的东西”呀。

这种似是而非的说辞，让很多人止步买房之路。等房价涨了，只有干瞪眼。

那种有涨就有跌的理论，是适用于普通商品的。普通商品价格高涨会引起产能急剧扩张，从而平抑价格，才会有涨有跌，但是房子即使价格高涨，也不能急剧扩张产能平抑价格。

1、当局主动刺破泡沫

1）美国加息17次才刺破泡沫

从2000年到2007年利率几乎是在过山车似的下降上升。

美国的按揭款有固定利率的，也有浮动的，大部分次级贷都采用了浮动制，因为当时联邦基金利率比较低。所以，当美联储连续大幅度加息时，次级贷业主偿付能力就出现问题了，违约现象不断增多，房价下跌进一步冻结了房产流动性，于是，很多人只能坐等着法院强制执行。

美国的次级贷，本意是为了给没有房子的穷人设计一个可以买得起房的机制，很多在正常信贷审查情况下不能通过的贷款都以次级贷的名义通过了，后来更是制造了据说高达8万亿美金的金融衍生品流向世界。

从2004年6月开始，加到2006年6月，2年时间，美联储密集加息17次，把基准利率从1%一路推高到5.25%。这轮加息，美联储就谨慎多了，从2015年12月第一次加息开始，到现在一年半，才加了3次。

2）日本加息刺破泡沫

日本商业银行向央行借款的贴现率，利息率从1988年的2.5%上升到了1990年的6%，地产也是从这一年开始崩盘。

日本的这个利率过山车，跟美国一样刺激，曲线一样陡峭，这什么泡沫刺不破呀？

另外，日本当年的泡沫尺寸惊人，据说当时卖掉东京，能买下整个美国。现在卖掉北上深，还是远远买不了美国的，只是相当于美国的大约1/3。我们现在已经感觉北上深巨贵了，可以反过去想像一下，当年日本的那个泡沫，是什么量级的。

3）大时代风暴刺破香港泡沫

香港1997年金融风暴时为了保卫汇率也加息了，不过，香港更多的是受外界大局势影响，香港作为一个小小的风暴中心，就像小船一样容易被颠覆。

当年的香港不仅是金融风暴眼，还是政局大变动时期，后来更是碰上非典，屋漏偏逢连夜雨。

可见，泡沫不是自己破灭的，是被外力打爆的，看看美国和日本那种过山车似的降息和加息，可以说是恶意做空。

2、刺破泡沫的手段有哪些

为什么加基准利率能刺破泡沫？

因为加基准利率是直接增加房产持有的成本，使得存量房变成烫手山芋。

中国的那些限购、限贷、限售，都不触碰存量的成本，业主没有增加持有成本，何必急着卖房？

所以，市场就不会出现大量抛盘，房价就不会大跌，顶多是个别客户鉴于对市场的判断主动选择卖掉。

除了大幅度加基准利率，刺破房价泡沫的办法还有哪些？

我能想到的办法如下：收缩流动性，减少个贷，放开土地供应，放开外汇管制，还有人说房产税。我们逐个分析一下，房产税我放在最后一章单独说。

收缩流动性：不论是美联储缩表也好，中国改为稳健中性货币政策也好，归根结底，对房地产产生影响的都是从紧的流动性。

但是，这个收缩有限度，那就是以不产生系统性风险为准。中国已经在有意识的减少M2增速，今年4月份同比增长10.5%算是低点了，叠加表外监管，就已经引起了市场的股债双杀，于是央行随后进行了4600亿的中期借贷便利的发放，缓解流动性的压力。

5月份M2增速可能是10.4%，就是说央行在寻找一个合适的收缩尺度，既不引起市场动荡，又要尽力控制流动性。

美联储缩表加息对于中国的影响，都是引起资本外流。不过，有理由认为中国政府有能力运用各种政策手段阻止资本外流，从外汇储备表中可以看到美联储第一次加息时，资金持续外流，但是，第二第三次加息的效力几乎没有了。

减少个贷：个贷发放直接影响房产交易，但是，个贷直接影响的是交易量，房价并不会出现同等的调整。

我们看看这次先行调控的沪深的状况。深圳从去年第二季度开始减少个人住房贷款，到了2017年第一季度，深圳个贷同比减少了87%，这几个月发放量都只有40亿左右了。

相应的，交易量大幅降低，而房价仅仅回调了5%左右，从最高点均价55000元每平米在春节前跌到50000元左右，然后在春节后反弹到52000元左右。

上海的新增个贷从去年6月份高点之后就开始逐步缩减，从2016年5月的379亿大幅减少到最近的186亿，但是房价，从整体上看，几乎一点没跌，一直稳定在每平米55000元左右。

央行要求个贷占比从去年的50%左右降低到35%左右，假设总贷款变动不大，那么，个贷就要减少30-35%左右吧。

不过，从沪深的状况看，个贷减少80%左右才能对房价形成压力，这种尺度的调控不可能持久。

提高基准利率：这个我们分析过了，像美日那样连续加息，加几倍肯定能刺破泡沫。加的少也不行，比如2010年大涨过后，我国央行也加了四次，从6%到7%，配合各种认房认贷限购等等，使北京上海回调了5-10%左右。

然而，中国现在虚弱的经济状况，还不具备大比例连续加息的基础。

放弃土地财政和放开外汇管制：这两招肯定能让房价大跌，但是政府放开的可能性有多大？这几乎是让政府把主动的财政货币能力都放开。

泡沫不会破，但近期房价也不会涨

前面阐述了几点：

1）房价长期看，还是呈现上涨趋势的，只有日本等极少数个案例外；

2）短期大涨会形成泡沫，但是泡沫不会自己破灭，需要外力强力刺破；

3）美日主动刺破的工具主要是连续加基准利率；

4）我国这轮调控已经使用了收缩流动性和缩减个贷的方法，目前看，只是降低了成交量，还没有撼动房价。

如果政府不主动强力刺破泡沫，比如连续加基准呀，比如放开土地、外汇管制呀，恐怕泡沫很难刺破，房价不会大幅下跌。

那么，房价会涨吗？

我认为近期也不会涨，因为2015-2016这轮上涨的直接动力是宽松货币和加大杠杆，目前这两个因素都受到了抑制，所以，房价也失去了上涨的基础。

去年全国个贷达到5万亿，住房公积金贷款1.27万亿，总计是6.27万亿，去年全国新房销售额大概是10万亿，二手房大概是6万亿，合计16万亿，粗算，杠杆率为39%。

2016年深圳的杠杆率也基本上是这个比例，但是深圳是个贷比较高，住房公积金贷款少，有的城市住房公积金贷款占个贷35%，有着比较高的隐形杠杆。