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土地拍卖新模式:竞争自持面积或保障房建设面积

股城网注:从过去的竞拍地价,到竞拍自持面积或保障房面积,土地拍卖新模式开启。有业内人士认为,这些措施都会给土地拍卖市场降温,预计将会在其他房价上涨过快的城市推广和使用。

土地拍卖新模式开启
土地拍卖新模式开启

6月6日,万科以总价25.31亿元+住宅总建筑面积自持100%+自持年限70年,拿下广东省佛山市南海区桂城C22街区地段逾5.5万平方米地块。

6月5日,杭州主城区竞拍三幅宅地,三家竞拍成功的房企自持比例达到41%、36%和36%。

6月2日,南京挂出11幅地块,同时取消土地竞拍摇号,改为竞争保障房建设面积。

进入初夏,土地拍卖市场风向突变,从过去的竞拍地价,到竞拍自持面积或保障房面积。一些业内人士表示,从多地控制地价的措施来看,用意非常明确,就是防止“面粉价超过面包价”,堵住炒房者的“房价随地价上涨”的预期。

多地要求自持

从多地的土地拍卖情况来看,自持似乎成了一个标配。

6月6日上午,经过近40分钟的现场竞价,万科以总价25.31亿元+住宅总建筑面积自持100%+自持年限70年,拿下佛山桂城C22街区地段逾5.5万平方米地块。这意味着万科将变成房东,以后主要靠租赁盈利。

6月5日,杭州拍卖主城区的下沙、三塘、滨江三幅宅地,第一次报价溢价率就达到70%,直接跨过现房销售,进入自持比例的竞争。三幅地块的胜出方分别是金地、中冶和保利,自持比例分别达到41%、36%和36%。

同日,天津市挂出面积为229354.1平方米的地块出让,要求竞买人在接受75亿元挂牌起始价和配建5万平方米棚户区改造安置商品房的条件下,直接竞报自持住房建筑面积,不再竞报土地价格。

据统计,目前至少有10多个热点城市开始限制地价,要求开发商自持一定的比例。业内人士表示,自持对开发商来说是一个不小的挑战,考验着未来的盈利模式和能力。

竞争保障房建设面积

有的城市在要求开发商自持的同时,还要求建设一定比例的保障房等。

6月2日,南京市规定,当住宅、商业地块溢价超出45%时,超出部分不计入房价成本,竞价达到最高限价的80%,申领销许需达到相应条件。当网上竞价达到最高限价的90%时,商品住宅必须现房销售。达到最高限价时仍有竞买人要求继续竞买的,停止竞价,改为在本地块内竞争保障性住房建筑面积,每次保建面积200平方米,认建面积最多者为竞得人。

珠海市本月初也开启了土地拍卖全新模式。与传统“价高者得”的模式不同,许多地块由竞价转为竞配人才住房或公共租赁住房面积。此外,为了吸引产业进驻,部分地块还限制10年不得交易,只能卖给拿地企业员工。而在珠海西区,政府还对部分地块作了投资强度和营业额规定。

5月26日,上海出让位于临港芦潮港社区和奉贤区奉城镇的三幅地块,起价22.1亿元,最后分别被保利、中建、中海三家央企获得,总成交价29.3亿元。其中,奉贤区地块和临港地块被要求建设5%的保障房(合计约7282.54平方米)无偿移交给政府,奉贤区地块还需自持15%的住宅(17151.12平方米)作为廉租房。

降温土地拍卖市场

热点城市的土拍措施,目的是给火热的土地拍卖市场降温。

一位业内人士告诉记者,当城市土地越来越贵时,房价也会越来越高,又会有更多的资本流入,抢夺下一波利润。如是循环,城市陷入了地产无尽的狂欢和迭起的高潮中,不能自已。地方政府在享受市场高潮的土地财政后,也会感受到退潮后的无力。

同时,越来越高的地价对房企也是很大的压力。别看开发商拿地动辄几十亿元甚至上百亿元,实际上自己拿出的真金白银并不多,大多是借用各种金融杠杆手段筹措。一旦政策收紧资金流动性,开发商的资金链就容易出现问题。

有业内人士认为,目前,一些热点城市主动加推土地、竞拍自持、竞争保障房建设面积等,这些措施都会给土地拍卖市场降温,将对楼市健康发展有着良好的作用。

业内人士预计,目前热点城市的土拍模式,将会在其他房价上涨过快的城市推广和使用。

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大陆房地产企业的另一个拿地“战场”:香港

大陆房地产企业赴香港拿地的热情持续不减。

今年的香港的土拍市场上,出现了越来越多内地房企的身影,而且港资和内房联合体联手摘地的模式也越来越常见。

最近一年,来自内地的房企已在香港购入10宗土地,成交总金额接近600亿港元(约合530.8亿元),占香港总体卖地收入的五成以上。

就在5月16日,位于香港九龙启德新区的住宅地块第1K区1号地盘的新九龙内地段第6567号宅地,被来自内地的开发商龙湖地产与合景泰富联合拿下,总价为72.3亿港元(约合63.96亿元),折合楼面地价约12.06万元/平方米。

这是龙湖第一次在香港拿地,合景泰富在香港拿下的第二幅土地。

合景泰富第一次在香港拿地是在那之前不久的2月24日——合景泰富与龙光地产以168.55亿港元(约合149.66亿元)联手拿下香港鸭脷洲一宗临海住宅用地。这是内地开发商在香港拿地的最高纪录,也是时隔20年后香港再次诞生新的总价地王。

从2011年以来,包括中海地产、万科、世茂、中信、中冶、五矿、保利置业等房企纷纷在香港拿地,成交土地超过20宗。

其中,海航集团或在港拿地最凶猛的一家内地房企。据不完全统计,海航集团曾在五个月内以272亿港元(约合240.6亿元)拿下香港4宗地块,且全部位于启德机场板块。

前任中海地产主席肖肖曾表示过对香港市场的看好:“中海不会放弃香港市场,还是希望在过去的基础上能够继续再做大。公开市场上拿地会越来越困难,所以中海也会联合拿地。”

为何青睐香港?

微信公众号“丁祖昱评楼市”写道,香港在未来会越来越像内地的一线城市,绝大部分内房股都在等待合适的时机出击香港。

至于为何赴港拿地,可能与拿地难易程度有关:国内一二线核心城市拿地越发艰难,不少城市采取了限价,熔断等政策,许多房企拿不到地。

相比之下,香港的土地拍卖都是暗标,往往是价高者得,这对不少房企而言属于土地拍卖竞争压力较小的方式。

并且,与内地一线城市房地产开发收益率大幅度下调相比,香港的融资成本低,土地款可以做融资,没有土地增值税,其他的税费也非常低。

此外,不少分析师认为,内地地产商资金实力雄厚,在人民币贬值预期难消之际,选择境外投资是实现资产配置及保值的方法,也是分散投资的手段,许多地产商是在香港的上市公司,香港融资成本很低,且更方便,发展风险也明显比内地要低,预计未来内资仍会积极买地。(来源华尔街见闻)