深圳调控商改住被业内人认为是“温柔一刀”

股城网注：深圳调控商改住，被诸多业内人认为是“温柔一刀”。不过，有专家认为，这种从供应端进行的调控，力度反而更大。也有业内观察人士认为，对现有的公寓类项目而言，这是一个利好。

在今年一轮调控大潮中一直“悄无声息”的深圳楼市，继前日被爆对商业办公研发用房的建筑设计管理出手调控之后，昨日，这份曾发文又撤回的《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知》（以下简称“通知”）终于正式发文。至此，在此轮对商办类物业的调控中，北上广深四大城市无一缺席。《通知》明确提出，“商业、办公、研发用房建筑平面布局不得采用住宅套型式设计”，对公用空间的平面布局也提出具体要求。

深圳市规划和国土资源委员会表示，此次通知在《深圳市建筑设计规则》基础上，对商业、办公、研发用房提出细化管理要求，严控此类用房违规改建、改变使用功能，避免产生建筑结构和消防安全隐患，防止出现公共服务设施不配套、社会管理缺位、购房者权益受损等问题。

虽然不是从土地层面进行调控，但易居研究院智库中心研究总监严跃进解释，这也是供应端的管制措施之一。“此类政策对房企拿地等形成较大的挑战，后续房企拿地方面会比较谨慎，毕竟类似打擦边球的做法已经不太容易实现了。”

由于只是从建筑设计管理层面出发，在近期的诸多解读中，这份《通知》被诸多业内人认为是“温柔一刀”。不过，中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁在受访时表示，这种从供应端进行的调控，力度反而更大。“可以看到，这么多年，深圳大部分调控其实是从需求端入手，那样只是压抑了短期需求，并未能解决长期问题。”

在宋丁看来，从供给侧对下一步产品供应提出标准化的约束，开发商不能打造市场所需求的产品，哪怕需求量再大，也不会促成交易。“这样的调控更为彻底，从长期来看，带来的效果也更大。”

业内分析：一定程度上或刺激已有公寓的销售

不过，也有业内观察人士认为，虽然对后期商办类、研发类产品的规划有不小影响，但对现有的公寓类项目而言，这是一个利好。

因不限购不限贷、顺应大众创业潮流下办公居住一体的趋势等优势，加上持续收紧的住宅调控，这几年公寓类产品在深圳市场上颇受欢迎。在住宅用地极度稀缺的背景下，为了实现盈利的最大化，过去许多开发商也“铤而走险”，“商改住”、“工改住”的现象屡见不鲜。

“目前在售的这部分公寓类项目，仍然可以凭借不限购不限贷的优势，容易给市场赶紧抢购的想象。”宋丁称，《通知》可能在这一阶段一定程度上刺激已有公寓的销售。

不过他同时表示，政府出台《通知》是建立在促进房地产市场长期平稳健康发展的基础上，而且公寓类项目的客户群相对比较特定，也达不到住宅标准，并不会造成火爆成交的局势。

最小面积标准充分考虑了深圳特性

值得关注的是，此次《通知》还对办公、研发用房套型建筑面积做出明确规定，要求“单栋（座）建筑同一楼层内，套内建筑面积150平方米的单套办公用房建筑面积之和，不得超过该层办公建筑面积的50%。”、“研发用房单套套内建筑面积不得小于180平方米。”

在严跃进看来，这既是为了保证办公商业等场地的空间舒适度，促进研发用房具备合理的空间，也是为了防范违规改建为小户型的住宅物业。

但是，与此前北京、广州动辄500平方米、300平方米的最小分割单元相比，这个最小化的面积标准比较低。“主要是考虑到深圳这座城市的特点与性质。”宋丁解释，深圳的民营经济比较发达，特别是创新创业企业，更多需要的是小面积办公场所。“这个最小面积充分考虑了深圳民营企业对于小户型办公的需要。”

这份《通知》也引发部分业内人士对深圳未来工改市场的担忧。“未来5年深圳即将供应的500-800万平米的工改项目中，目前处于前期规划的大部分项目都计划把一定量研发用房转化为居住功能，但这种操作手法在现有政策下已经行不通。”世联行首席工改顾问董极指出，未来工业用地的地产化开发将受到极大限制、利润空间也会受收极大压缩。

不过，他同时认为，现在北上广及其他城市资金涌入深圳的趋势非常明显，而大部分资金都投入在商业办公物业上，深圳市政府为了大力扶持产业，也会购置大宗商办物业、研发办公物业。“粤港澳大湾区概念的出炉，也让深圳无形中产生增长的附加值。所以，哪怕工改住的口子被收紧，工改工市场依然还有发展空间。”

延伸新闻：

房贷新政重压下深圳楼市何去何从

受到去年10月最严调控政策的影响，今年的深圳的房地产市场一直处于疲靡的状态。近期，在房贷新政的双重重压下，深圳楼市有哪些反应呢？

2017年一季度深圳新房供应萎缩明显，环比去年四季度供应下降达6成、同比2016年一季度供应下滑深圳将近7成。成交方面，一季度深圳新房价格依然坚挺，均价保持在54846元/平，较去年四季度下跌1%，但与去年一季度相比仍上涨14%；成交量方面则略显凄凉，一季度共成交3259套一手住宅，环比去年四季度下降65%，同比去年一季度下降79%。

二手房方面，受政策消化期及春节假期因素的叠加刺激作用，今年一季度的前两个月二手住宅备案量并不高，连续两个月在3000套以下。直至农历新年过后，市场逐步回暖，二手住宅的周备案量持续上升。整体来看，一季度的二手住宅备案量直接降至1万套以下，为9825套，环比去年四季度下降38%，同比降幅更加明显高达77%。价格方面，一季度房价基本在52000元/㎡上下波动，3月份美联物业（深圳）蓝筹住宅价格为52275元/㎡。

对于近期及未来深圳楼市走势，相关人士认为，中央表态及近期各地频繁的调控政策出台，未来对房价上涨预期将受到进一步压制。深圳楼市在去年“330”新政后，楼市已经降温明显，今年一季度成交量大幅走低，价格平稳。调控政策的不确定性，影响了楼市各方入市信心，开发商批售非常谨慎，入市项目较少，影响了楼市成交量，但随着市场的调整，二季度批售项目将逐渐增多，市场成交量有望缓慢回升，但由于目前市场需求旺盛，短期房价下跌可能性不大。从全年来看，供应的减少会导致今年成交量继续走低，价格在下半年有可能会出现松动。

从2008年至今，深圳市场真正意义上的宽松时间只有2008年、2009年及2015年，其他年份政策相对收紧。据监测，2008年—2016年年均成交套数新房为52395套、二手房为96774套，总成交年均套数为149168套。而在2010年—2014年政策收紧时期，年均成交套数新房为44991套、二手房为84952套，总成交年均套数为129943套。同时，深圳在2015年政策宽松时期，一年总成交套数为222565套，进入2016年3月25日后（1月、2月为传统淡季），深圳市场进入收紧政策的调控，2016年，深圳新房及二手房市场分别较2015年同比下降36%和23%。

根据以往的调控影响，对成交量影响的深度和跨度要强于对价格的影响，根据最新3月数据显示，新房成交量2140套已经基本探底，但依然不及历史平均成交水平，如果没有进一步的政策出台，则有望进一步企稳上行，如果有政策出现，恐将继续僵持。众所周知，新房价格在去年10月政策出台之后，基本在波动之中保持横盘状态，未进一步走高也无大幅下探的可能。预计未来，如无进一步政策加码，价格将大概率维持当前的水平；如果有政策，不排除进一步下行的可能，但大幅下探的可能性偏小。（太平洋家居网）