楼市调控紧箍咒 中国房企日子不好过
股城网注：路透社报道称，中国楼市调控紧箍咒，房企另辟蹊径寻觅境内外融资。报道称，有些开发商正在把目光投向海外，有些则正在寻求境内替代品，如资产支持票据和在银行间债券市场上发行的中期票据。
英媒称，因预期中国当局将推出更多抑制房价上涨措施，中国房地产开发商正在寻觅境内及境外替代性融资管道。
据路透社网站5月9日刊登题为《面临资金紧箍咒中国房企另辟蹊径寻觅境内外融资》的报道称，路劲基建执行董事单伟彪指出：“我们预期今年不会有任何政策宽松，经营环境将变得更具挑战性，特别是对小型业者而言，只有那些具备财务力量的才能在这波下滑中存活。”
报道称，中国抑制房市的最新一波行动从去年9月展开，从那时开始至今，已有超过45个城市宣布买房限制措施，形式包括提高首付比例，提高抵押贷款利率，对非本地户籍居民及二套房买主设限。中国当局也收紧对房企债券发行的要求，并阻断房企在银行系统融资购地的渠道。
自去年10月以来，房企在上海及深圳交易所市场发行公司债融资的大门关闭，迫使许多房企以美元债券或银团贷款形式在境外融资，一些开发商甚至将多元化业务扩大至香港房地产项目。例如，路劲基建阔别数年之后重新进入香港市场，一部分就是因为内地的限制措施所致。其他一些内地企业，包括合景泰富地产控股及龙光地产，最近都拿下香港重大住宅项目。
“我们希望在中国内地和香港之间的业务更为均衡，”单伟彪称。
报道称，有些开发商正在把目光投向海外，有些则正在寻求境内替代品，如资产支持票据和在银行间债券市场上发行的中期票据。自从交易所市场2015年放宽公司债券发行规定以来，尤其是在香港上市的开发商充分利用了境内债券市场。但随着交易所市场被有效地关闭，开发商现在被迫寻找其他出路。
“国内的交易所债券市场关闭后，我们需要开拓新的融资途径，”世茂的投资者关系经理EvaLau表示，“我们的商业模式，既有住宅开发也有商业地产。”
根据路透对中国国家统计局数据的计算，尽管多次努力给房屋市场降温，但3月份中国70个大中城市的平均新房价格比2月上涨了0.6%，上涨速度快于2月的0.3%。
中银香港分析师RossLee预计，政策收紧情况还将继续，“我们认为当前的政策收紧主要聚焦城市，针对的是平均售价增长，并非全国范围内的收紧，”他表示，中小城市的去库存将得到支撑，而房价较高的一线及二线排名靠前城市及卫星城市将迎来更多政策收紧措施。
穆迪高级信贷分析师梁镇邦预计，开发商流动性将可能逐步收紧，对近几个月销售放缓及境内债券发行大幅减缓做出反映。不过他指出，很多穆迪评级的开发商仍坚持较高的2017年销售增长目标，以获取更多市场份额，这就意味着竞争必将加剧。
穆迪还指出，开发商对境内债券的再融资需求将在明年大幅上升，因为这些债券中有很多都会在2018年变得可卖回或是到期。穆迪另表示，对穆迪所评级的开发商而言，多数企业的再融资风险“应该可控”，因为他们拥有强劲的流动性缓冲。
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2016年房企负债共增26%行业分化加速整合
随着房地产市场调控逐渐深入，房企分化明显。
据Wind资讯统计，2016年，A股136家上市房企负债合计超过4.92万亿元，同比增加10139亿元，同比增长幅度达25.93%，平均每家上市房企负债达362亿元；总资产总计为6.37万亿元，同比增长幅度达24.76%。这136家上市房企的平均资产负债率为77.26%，去年则为76.55%，同比增幅不足1个百分点。
从整体情况看，龙头房企与中小型房企负债率表现差异化加大，多数标杆房企负债端风险看似可控，但负债规模攀上新高的现象仍难以改变。
21世纪经济报道记者统计发现，随着市场调控深入，一些资金链紧张的中小房企已经逐渐退出房地产市场，出售转让旗下房地产项目。
标普分析师孔磊认为，大型开发商在获取融资、竞买大型开发地块方面处于有利地位。另一个成本较低的土地收购渠道是那些迫于融资限制或资产负债表压力而有意愿出售地块的小型开发商。预计2017年中国分散的房地产市场将进一步整合。
房企分化明显
不管是从销售业绩还是利润及负债率方面，房地产行业分化愈发明显。
中原地产研究中心统计数据显示，截至5月1日，合计有135家上市房企公布了2017年首季度业绩。从整体上看，135家上市房企合计营业收入2420.6亿，同比涨幅9.5%，涨幅有明显放缓。135家上市房企一季度的业绩环比4季度下调了64%。另外在2016年房企平均8.2%的净利润率下，2017年首季度房地产企业平均利润率只有6.4%，部分标杆房企的利润率只有5%以内。
其中大房企因为资金成本等优势，加上布局合理，标杆房企的销售业绩、利润上涨速度均超过行业平均水平，龙头房企市场占有率上涨。2016年，具有品牌优势、布局优势、资源优势、开发能力优势的标杆企业通过兼并收购、买地产股来增加土地储备，并布局多元化投资。而一些小房企正面临偿债压力，甚至资不抵债情况发生。
据同花顺统计数据测算，截至2016年底，资产负债率大于80%房企占17.4%，在70%-80%之间占比为20.93%，60%-70%之间的占比为21%。资产负债率排在榜首的企业为\*ST紫学，高达98.7%。值得注意的是，一些标杆房企负债率小幅攀升。截至2016年底，万科A资产负债率为80.54%，同比上涨不足3个百分点。
另外，据来自海通证券首席经济学家姜超的研究显示，地产行业有息负债攀升，2016年三季报显示，132家A股上市房地产开发企业有息负债总额达到2.08万亿元，较2015年三季报增加了3234亿元，同比增长18.5%。姜超认为，企业分化明显，部分中小房企杠杆率惊人。龙头房企负债率不高且多有下降，且本轮周期中货币资金有较快积累，资金充裕，而部分中小企业投资较为激进，负债率持续走高。
易居研究院研究总监严跃进认为，从当前企业负债的层面看，去年下半年开始部分房企现金流相对充裕，偿债压力实际上在减少。从后续的负债压力来看，关键是要警惕一些短期流动资金方面的风险。比如说项目销售不如预期等，这样会造成部分房企短期借债压力增大。
中小房企转让并购频现
21世纪经济报道记者统计发现，近半年来，中小房企转让并购现象发生频率走高。这也给一些大房企带来机会。
今年3月28日，红豆股份（600400.SH）发布公告，拟以8.2亿元的价格将旗下参股60%的房地产资产——无锡红豆置业有限公司卖给公司控股股东红豆集团。红豆股份称，此次交易后，公司将从原先的“房地产+服装”的双主业发展，回归到服装业务。
4月6日，处在暂停上市边缘的区域房企\*ST松江（600225.SH）抛出一份重大资产重组预案，拟以现金11.84亿元收购关联公司卓朗科技80%股权，跨界进军IT业务。据了解，该公司长期债务承压，资产负债率在90%左右徘徊。
近期，万业企业也公告称，继2016年转让上海爱佳项目后，公司拟以15.98亿整体转让湖南西沃项目100%股权，持续剥离地产业务凸显公司转型决心。本次转让完成后，公司将获得一次性转让收益8.98亿元，影响当期净收益约7.4亿，为公司2016年净利润的103%，将大幅提升公司2017年整体业绩，同时为公司战略转型进一步夯实资金基础。
严跃进认为，目前并购现象会有所增加，之所以会有类似的并购，关键在于并购双方的不同经营策略或境遇。比如说对于一些房产公司来说，现金流出现了困难，急于转手手下部分项目；而对于部分房企来说，直接去招拍挂市场拿地成本过高或风险过大，因此也会有并购现象。所以后续预计随着房企资金面的改变，并购现象会有所增加。
在严跃进看来，调控是一个非常关键的因素，调控下重点城市销售节奏势必放缓，这会对部分房企的资金链形成较大压力。大房企并购也是希望快速做大企业销售规模，且并购发生的成本不高。同时，并购有助于降低烂尾楼等现象的出现。从实际情况看，并购本身也说明房地产行业集中度在进一步增强。
今年两会期间，全国政协委员、泰禾集团董事长黄其森曾表示，由于金融政策整体收紧，一些主要业务在三四线城市的中小开发商会面临困难，2017年企业或项目收并购机会也会增加。
4月19日晚间泰禾集团便发布公告称，公司全资子公司厦门泰禾拟以17.87亿元受让新华都集团所持全部新华都置业60%股权，间接拿下18宗漳州龙海市地块，这是泰禾今年至今的最大笔土地收购。而3月初泰禾集团刚刚以25亿完成三连购。（来源21世纪经济报道）