上市房企2016成绩单：17家净利增幅超100%（2）

分化与集中

尽管2016年是房地产丰收年，但分化却在加剧。

“房地产市场的分化在2016年呈加速态势，主要原因一是由于区域的分化，导致布局不同的房企销售表现明显不同；二是高企的土地价格形成了竞争壁垒，导致规模不足的房企逐渐退出土地市场；三是房地产市场告别了暴利时代，这意味着房企需要在成本上多下功夫。而龙头企业的融资环境更为优越，融资成本明显低于规模小的竞争对手，进一步导致小房企难以形成竞争力。”上述房地产分析师指出。

可以作为以上论点注脚的是，2016年，部分上市房企利润下滑甚至亏损。

其中，天房发展（600322.SH）、阳光股份（000608.SZ）、海航创新（600555.SH）等50家上市房企净利出现下滑；阳光股份、*ST匹凸（600696.SZ）、*ST松江（600225.SZ）、海航投资（000616.SZ）等15家上市房企出现亏损。

“亏损跟结算有关系，结算和销售时间上有一定的差距。公司2016年结算的项目主要是天津市外环线以外的项目，所处区域及周边整体房地产供应较多，销售价格提升幅度有限；另外公司近年来融资力度较大，利息支出增加比较多。”5月4日，天房发展证券办人士表示。

阳光股份则在年报中解释称，“公司利润亏损较上年同期变化较大的原因，主要为开发产品销售结转成本增加、上海淮海路项目推出以及较上年同期无重大资产处置收益”；海航投资则称，“净利润下降主要系公司报告期内房产销售收入大幅减少、财务费用支出大幅增加、资产减值损失大幅增加所致。”

除了利润分化之外，存货指标也显示地产企业的分化及集中。WIND数据显示，2015年、2016年和2017年一季度，134家上市房企的存货分别合计为3.1万亿元、3.6万亿元和3.76亿元，同比增幅分别为34.8%、16%和14%。值得注意的是，2016年，前20家上市房企合计存货约为2.6万亿元，占比72%，而在2015年这一占比为69%。

2016年，存货规模最大的绿地控股达到4845亿元，万科A紧随其后为4673.6亿元，其次保利地产、华夏幸福、首开股份、招商蛇口等4家上市房企的存货也过千亿元；而存货低于百亿的上市房企多达81家，其中有些小型房企的存货不足百万元。

对此，方正证券房地产行业首席分析师夏磊5月4日指出，“房地产企业分化正在加剧，大房企通过并购获取资源，形成多元化布局，中小房企则在加速转型。房企发展主要受销售的影响，住房品质有严格保障、在消费者中有良好口碑的公司销售业绩也更好，回款速度及数量也会有优势；从企业集中度来看，中小房企受定增及发债受阻影响较大，资金不充裕，发展受限，存在被大型房企收购的可能性；从盈利能力来看，资金雄厚的公司有能力在核心城市及周边集中布局，享受稀缺资源带来的高回报。”

在行业分化和集中的大势下，很多房企都在谈转型，但规模不同的房企，转型的思路天壤之别。

上述房地产行业分析师指出，大中型房企在考虑往多元化方向发展，比如以前纯粹做住宅开发的，逐渐涉及商业地产的开发和运营、物流地产、养老地产、长租公寓等，也有通过参股一些牌照型的金融企业向金融领域发力，还有一个方向就是房地产投资信托——REITs；小型房企更多是以逐渐退出房地产市场为主，转型方向主要有医疗、环保、传媒、教育、互联网等，有的是自谋变，有的是直接将企业或者项目卖掉。