万科否认退款业主 “反常”举动究竟是幌子还是抄底？

前段时间，“厦门白鹭郡项目因降价对前期业主退款”的传闻，在网上可谓是闹得沸沸扬扬，一时之间，万科也被推到了风口浪尖上。近日，万科正式回应否认了退款业主百万的传闻，万科一系列“反常”举动究竟是幌子还是抄底？

国庆前夕，万科在深圳大梅沙召开的秋季例会上喊出“活下去”，许多业内人士把万科之举解读为地产行业进入严冬的标志。在“活下去”的氛围下，许多地产企业开始了战略收缩，但令市场意想不到的是，万科却加快了拿地的节奏。据统计显示，按照权益金额计算，万科三季度合计拿地金额接近500亿元，达到458.7亿元，相当于恒大+碧桂园+保利+融创四大龙头房企拿地金额总和。万科“反常”的举动究竟是幌子还是抄底？

万科回应：“百万退款”不属实

昨天，一条关于万科给降价前购买厦门白鹭郡的业主每户“退款100万”的消息瞬间引爆了地产圈。消息称，买贵的业主只需要和开发商签订购房补充协议，取缔之前约定的精装修和赠送的车位等等，相应降价部分约100万，直接抵偿按揭部分。

中原地产首席分析师张大伟认为，一旦龙头房企选择就降价补偿，那么必然会导致全行业的效仿，这样所有项目都会要求只涨不跌，购房者的投机心理将愈加爆发。对于其他开发商来说，也面临更大的压力。如果降价，对老业主到底补偿不补偿？大开发商还好，对于国企、对于中小企业来说，只能选择封盘。

昨晚，万科发布声明称，近日网上传“厦门白鹭郡项目因降价对前期业主退款”，此传言不属实。该项目9月底之前签约的产品原交付标准包含温泉入户，但在推进过程中经反复论证发现难以满足实际使用要求，故该项目不引进温泉入户，提供两种解决方案：或者是接受变更补偿20万元，或者是结束原合同再进行赔偿。

6300亿回款目标与“活下去”的逻辑

据万科投资者关系总监赵旭翔在9月7日的万科经营情况电话会议上披露，7月份万科的去化率为51%，而8月份仅为47%。与上半年55%~65%的去化率水平相比，这样的销售情况无疑下滑严重。赵旭翔称，低去化率的主要原因是万科在一二线城市的600多个项目都面临着较大的调控压力。受限购限贷等因素的影响，即使开工推盘都顺利进行，最终销售情况可能也不理想。

万科董事会主席郁亮在南方区域9月月度例会上说道，房地产行业转折点实实在在地到来了。集团要做的第一件事情，就是进行战略检讨，落实到事业部是三年事业计划书的检讨；落实到具体的业务操作是“收敛”和“聚焦”，以“活下去”为最终目标。

郁亮强调，所有行为都“收敛、聚焦”到保证万科“活下去”。因此回款目标的达成变得非常重要，6300亿元的回款目标是所有业务的起点、基础和保障。如果6300亿元回款目标没达成，我们所有的业务都可以停。

万科上半年业绩报告显示，截至二季度末，公司存货账面价值为6386.23亿元，创历史新高。其中在建开发产品价值为4107.36亿元，占比超过六成。这也是郁亮6300亿的数字来源。

业内人士称，这意味着万科手里还有这么多钱的房子没有卖掉。销售回款是开发商首选的现金流来源，今年上半年6300亿元的存货以及高周转天数，无疑对公司的现金流量产生了巨大影响。

万科打响了楼市价格战

多名业内人士向北京青年报记者指出，万科的回款已经算是行业里比较理想的。其他房企的问题比万科要严重——这意味着这些房企都面临巨大的回款压力。有业内人士表示，目前来看，高周转几乎成为房企保证资金链安全的“重中之重”。若库存加大，周转减速，将影响企业短期偿债能力。在调控日益收紧、需求减少的情况下，房企之间也面临着竞争，特别是龙头房企，卡位非常重要。“取得竞争优势最好的方式就是掀起价格战。”

万科在厦门打响了降价的“第一枪”，厦门万科白鹭郡国庆前夕开始调整价格，推出百余套89~110平方米特价房，原价500万元每套，最后相当于六折甩卖。该项目引起了市场的关注，随后万科白鹭郡2号楼于10月1日正式开盘，800余客户到现场，206套房源全部售罄，最低售价为278万元每套。

国庆期间，关于“碧桂园在华东区域多个楼盘实施大幅度降价”等消息在微信群中传播。碧桂园随后表示，确实推出了降价促销措施，但不是全面降价或者是大面积降价，只是在个别城市的个别项目进行了打折促销，如有些销售情况不太好的四五线城市。

碧桂园同时称，在国庆长假期间，包括万科、恒大都推出了促销措施，碧桂园是在整个市场做了这样一个选择之后做出的跟随动作。总体来说，这是目前市场环境下随行就市的一个选择。