揭露房租暴涨之谜 长租公寓成拉高房租的野蛮者

最近，相信好多人都在谈论“房租暴涨”的话题，原来不仅仅是房价，房租也在近两年快速上涨。房价暴涨源于有人炒楼且市场上供求不平衡，那么房租暴涨又是为何呢？揭露房租暴涨之谜，房租暴涨原来是因为这样……

关于房租的讨论，缘起网友陈先生在水木社区发布的一则帖子。该帖子称，“自家房子要出租，在天通苑，120平方米三居，心理预期是7500元每月。来了中介“自如”和“蛋壳”两帮人，“自如”报价9500元/月；“蛋壳”急了，加了300元；几轮竞争过后，“蛋壳”给到了10800/月。”

大家都认为，长租公寓平台在资本加持下，以疯狂争抢的姿态进入租房市场，成为直接拉高房租的“野蛮者”。那么，当下的租房市场到底怎么样呢？

风口来临

随着房地产调控的加码，再加上国家建设住房长效机制的号召，落实租售两条腿走路的方针，我国租赁市场的发展被抬上了风口。一个新的时代要到来了，这个时代可以称之为“租赁时代”。

供需矛盾依然突出

从供应端来看，如北京、上海、深圳等地，房价绝对水平高、流动人口占比高、人口总量大，房屋存量本身即存在刚性的缺口，导致租赁的实际和潜在供给能力都相对有限。以北京为例，全市房屋存量约750万套，共计约1600万间，对应于接近2200万常住人口，缺口显著。

从需求端来看，2017年我国租赁人口约为1.9亿，随着流动人口的持续攀升，未来12年租赁人口有望增加至3亿人。但是这里需要注意的一个问题是，高房价也有可能将部分购房者转变为潜在的租房客，这也就意味着，未来租赁市场需求的释放可能会超过预期。

从供需结构来看，当下租房供需结构失衡，表现在三个方面：

1、房型受限，像北京、上海等一线城市的租赁人口中，80%集中在20—35岁，月均收入低于1万元，60%为合租，属于高度的价格敏感型，需求主要是单间，但是市场的供应是整租和大户型居多。

2、规范的、高性价比的租赁供应有限。当前租赁市场的一个突出矛盾是大量的廉价供应，特别是合租与单间供应掌握在二房东手中，占比通常在40—50%，问题在于这部分供应不规范、不稳定，加之政府周期性的监管，导致这部分供应不是被抑制，就是被清理，带来的直接结果往往是这部分人群要么进入规范的市场，住的更贵，要么进入城市边缘，住的更远，或者住的更隐蔽。

3、区域错配，租赁需求主要集中在交通便利、配套完善的核心城区，但是这里的房源质量往往偏差，“老破小”居多，无法满足不断升级的青年白领需求。

回报率并不理想

从投资和资产定价的角度来看，目前一线城市住宅租金回报率大概为2%，如果按照市场无风险回报率4%（显然房地产投资人的要求回报率肯定不止4%）来计算，要满足这个回报水平，要不就是租金上涨一倍，要不就是房价暴跌一半。

租金上涨一倍可能吗？肯定不可能，城市经济水平、产业发展阶段和居民的收入都承受不起。房价暴跌一半，可能吗？短时间也不可能，这样会导致银行破产，会引发金融危机的。所以，在控制房价继续上涨的情况下，只有涨租金，才能提升房东的回报率。

长租公寓先将房源集中签下，再进行改造，提高房屋品质，再对外进行租赁。近几年，长租公寓企业数量快速增长，截至2018年3月，全国范围内各类长租公寓品牌有1200多家，房源规模超过202万间。

长租公寓一般有三个利润来源：

1、长租公寓公司利用自身的专业性，为租房的双方提供更好的服务，赚取服务收入。

2、长租公寓公司和房东签的合同至少是一年期的，拿到的价格比较低。他们租给房客是按月的，价格比较高，赚的是批发与零售之间的差价。

3、长租公寓公司通过跟房东签订一个长期的租房合同，锁定租房成本，享受合同期间房租自然涨价的差价。

长租公寓的发展，满足了中高端租房需求，间接推动了房租的上涨。

媒体揭露房租暴涨之谜，房租之所以出现暴涨，一方面来自房主不满足回报率，希望通过提高房租来让自己的收入更高，除此之外，长租公寓公司恶意抢购房源，在短时间内快速提高房租，也是房租暴涨的一个原因，不过房租暴涨的根本原因，还是在市场上，供求不平衡，求远远大于供，导致房租出现暴涨。