恒大、碧桂园急踩“刹车”楼市拐点即将到来？

现如今，包括融创、恒大、碧桂园等多数上市房企刚刚走完了中报密集披露期这些龙头房企在中报里提出要“重质降速、安全生产”的口号。同时，他们还认为将来会越来越注意控制发展节奏，并有意淡化在年初即定的销售目标。

自进入2018年以来，受到密集的房地产调控的影响，开发商们开始意识到风险敞口在增加，去年还处于迅猛扩张周期的企业，今年却都不得不开始转向保守。每家房企都感受到房地产业的冬天要来了。

之前一直被称为房地产“周期王”的孙宏斌在披露融创中国的半年报后表示，“这一两年要把安全放在第一位”。这也反映出当前开发商们的共同心声。

实际上，目前多数大型房企都在降杠杆、化解债务风险，早已无心进一步圈地扩张，所以今年上半年全国有800宗土地流拍，流拍数量创下了历史新高。从当前目前形势看，国内房企都在主动降杠杆，收紧战线，准备过冬的迹象非常明显。

① 降杠杆控制风险

之前，中国恒大董事局副主席夏海均在2018年中期业绩发布会上表示，“前几年公司负债很高是因为通过最大的负债去储备土地资源，并通过布局二三线城市获得大量的低价土储。如今市场形势发生变化，这种模式存在高风险。未来不再追求规模增长，而是注重有质量的增长。”

从恒大的中期业绩看，净负债率较去年末进一步下降至127.3%，降幅超三成，有息借款下降615亿。事实上，恒大地产要冲销售规模是很容易的事情，实现5000亿乃至8000亿并非难事，但公司目前的策略是关注利润。目前恒大已不再一味追求规模，而是注意有质量的业绩增长。

再看碧桂园，该房企下半年要把安全和质量放在第一位，届时会相对放缓发展速度，腾出更多空间抓好各项管控。从中报看，截至2017年6月30日，碧桂园净借贷比率为59.0%；低于上市房企平均70%的水平。

同时，碧桂园有息负债2939.21亿（含银行及其他借款、公司债券和可转股债券）。碧桂园降杠杆效果明显，一年以内短期债务及长期债务当期部分仅为721.15亿，占比24.54%，其余75.46%为长期债务。目前碧桂园账面上资金充裕，足以应对短期的资金链的需求。

对此，我们认为恒大、碧桂园等房企主动降杠杆，有二个原因；一方面，之前滥加杠杆的结果是，负债率越来越高，债务成本越来大，与目前所倡导的“去杠杆，控风险”语境相悖。另一方面，杠杆率过高，不仅报表会不好看，而且会发生融资难、融资贵的问题，谁愿意低息把资金借给一身债务的房企呢？

② 上半年全国土地流拍现象明显

上半年，开发商主动放缓业务扩张。中原地产近日发布数据显示，今年以来，土地市场流标流拍数量明显增多。其中，前8月，一线城市经营性用地流标流拍13宗，去年同期只有4宗；二线城市土地流标流拍238宗，去年同期只有106宗。

不仅如此，即使有土地获得成交，往往也是零溢价或低溢价成交。8月27日，杭州主城区的望江地块、四堡七堡单元和城北万达板块，分别推出三宗“宝地”，三宗地块分别由滨江、中宸城建和绿都拿下，最高溢价率为万达板块的3%，而其他二块宅地溢价率为0。

我们认为上半年全国土地流拍现象严重主要有二个原因：一是，地方政府推地价格过高，而且规定房子造好后要限价，这就导致了开发商们利润空间收窄，拿地积极性不高。二是，由于房企融资渠道不畅，同时房企不看好后市，拿地更加谨慎，不敢贸易然出手。

③ 房企行业洗牌在所难免

由于前些年房企业务扩张速度过快，导致负债率居高不下，据恒大研究院数据，未来4年是兑付高峰。2018年下半年到2021年是集中兑付期，规模分别为2.9万亿、6.1万亿、5.9万亿和3.4万亿。

目前，像恒大、碧桂园这些资金雄厚的大型房企，都要提高周转速度，加大促销力度，来快速回笼资金。而一般的中小房企要么降价亏本销售房源，要么倒闭或被别人收购，未来房地产业将会有大洗牌。

以恒大、碧桂园为代表的房企目前正急踩“刹车”，加快去杠杆、回笼资金的力度，说明房地产的冬天已经到来，对于房企来说，融资渠道收窄，降价促销恐是回笼资金、去杠杆的最好办法。未来大型房企将吞并中小房企，房企将更加集中化。房地产业的冬天真的来了。