房企半年报展露“初步成果” 大踏步多元化“加减法”

8月28日，香港，恒大举行上半年业绩发布会，净负债率半年大降逾30个百分点成了公司颇为“得意”的亮点；也是8月28日，加州，法拉第未来也搞了个仪式，宣布FF91的首辆预产车下线。相距16个时区，这两场发布会之间，呈现的是房地产巨头大踏步多元化的“加减法”。

稍早以前，同样身处行业头部的碧桂园，也在业绩会上释放了地产主业“减速”，瞄准长租公寓、机器人等“新增长点”的明确信号。而万科早就将企业定位升级为“城乡建设与生活服务商”。用万科董事会主席郁亮的一句“大白话”来说，就是：未来不能根据哪个行业赚钱多就做什么，在符合方向的前提下，选择空间大的行业才是有机会的。

八仙过海与殊途同归

今年6月，恒大正式入主美国新能源车企法拉第未来。8月14日，恒大法拉第未来智能汽车（中国）集团在广州恒大中心揭牌。该集团董事长彭建军表示，一定要将FF（法拉第未来）打造成先进新能源车的标杆。

与恒大“造车”带来的震撼感不同，房企多元化并不是什么新鲜事儿。早在2010年前后，就有房企提出多元化转型，可迄今还没有出现非常成功的范例。但是，本轮房企多元化有着迫切的现实需求，其转型的大方向也显得格外“务实”：多以目前的地产业务为基础，围绕“美好生活”的多元需求去拓展。

梳理各主要房企的半年报不难发现，其在多领域、多业态、多模式的探索上不乏个性，但更多的是共性。如在“租购并举”的指引下，住房租赁业务成为众多房企多元化的“主流”。万科半年报显示，公司将住房租赁业务确立为核心业务。截至6月末，万科长租公寓业务覆盖30个主要城市，累计获得房间数超过16万间，累计开业超过4万间，开业6个月以上项目的平均出租率约92%。

新城控股在半年报中披露，上半年，公司住宅事业部新设长租公寓管理中心，创设长租品牌“新橙寓”，大力布局长租公寓市场。招商蛇口在上半年新增13个长租公寓项目（5134间、24.1万平方米），合计在全国布局长租公寓2万间，管理规模约达90万平方米，实现了公寓智慧平台的全线上化服务。截至今年8月，碧桂园长租公寓的在建房间数已超过2.9万间，获取项目的总房间数已超过3.2万间，年内预计能实现12个城市、46个项目的同时开业。

同样“由房而生”的物业服务和养老服务也是众多房企多元化发展的着力点。如保利物业上半年收购了湖南天创物业，提升在校园物业管理领域的竞争力，实现多业态布局。恒大健康则主打恒大养生谷，提供全方位、全龄化的养生养老健康服务。绿地控股的康养居酒店项目上半年快速推进拓展和建设，首批康养居酒店已在武汉汉南、成都郫县交付使用。

也有“独辟蹊径”的，如万科通过收购普洛斯股权强化物流板块。截至6月底，万科自营的物流仓储服务业务已进入全国32个主要城市，项目总建筑面积626万平方米，已建成运营项目41个，稳定运营项目的平均出租率达95%。碧桂园则正筹备机器人业务，将以机器人作为核心技术，围绕地产业务进行布局。

紧抓“美好生活”巨大需求

克而瑞对房企前30强的多元化产业布局介入度进行统计后发现，对长租公寓、医养/康养、特色小镇、联合办公等空间类产品，房企前30强的介入度已非常高。

易居（中国）企业集团CEO丁祖昱认为，房企依托地产开发的延伸运营，如商业、教育、物业等，能够为住宅提供增值，而围绕“美好生活”的布局，如文娱、医养、旅游等，则能通过产业运营带动，开辟崭新空间，同时也创造了住宅消费需求，这是当下很多房企多元化的逻辑基础。但真正的多元化应该是在实力基础上的业务再造和升级，否则就只是沦为延续地产开发业务的手段而已。

丁祖昱表示，紧抓“美好生活”巨大需求机会的同时，开发商急于摆脱“地产”标签，“多元化”是房企又一次探索商业模式的集体选择。在龙头房企的带动下，产业资源整合和运营能力将成为大开发商比拼的主战场。从这个角度看，房企未来有可能形成新一轮的座次排位。

新城控股高级副总裁欧阳捷认为，目前房企多元化最大的问题是宏观经济的共性问题：即多数传统经济产能过剩、竞争激烈、利润微薄；新兴产业前景美好、但少有盈利模式，与房地产关联产业要么利润不高、增长空间有限，要么业务琐碎、赚的都是“辛苦小钱”。

全国房地产商会联盟主席顾云昌表示，房地产有两个市场：一是住房市场，另一个是楼宇市场，如商业地产、酒店、共享空间、长租公寓等，主要围绕旅游、度假、养老、健身等展开，这是新的增长点。顾云昌认为，住房市场已进入了白银时代，但楼宇市场还有很大空间，当前楼宇经济正进入黄金时代。这些年来楼宇的库存越来越大，如何将楼宇库存空间利用起来，从中寻找商机，应有很大潜力可挖。