两地地产股再度联袂上扬 土地储备成重要竞争力

内地和香港市场地产股再度联袂上扬，让投资者对该板块热情骤增。房地产板块为何能异军突起？是投资逻辑发生了变化，还是行业基本面好于预期？哪些指标值得格外关注？带着这些问题，记者进行了多方采访。

观念转变引发价值重估

上证报统计数据显示，经过了近期的上涨，A股房地产板块与其他板块相比，仍排在估值较低的行列。以最新收盘价计算，申万房地产板块整体滚动市盈率为16.15倍，仅高于银行、公路、建筑、煤炭等行业。

仅看静态估值有些偏颇，申万房地产板块今年上半年实现营业总收入6227.71亿元，同比增长5.06%；实现归属于母公司股东的净利润611.64亿元，同比增幅则达到25.35%。

具体到个股，A股龙头房企万科A上半年实现销售金额2771.8亿元，同比增长45.8%；实现净利润73亿元，同比增长36.47%。在港上市房企中国恒大上半年实现销售金额2440.9亿元，同比增长72.2%；实现净利润231.3亿元，同比增长224.4%。

“上市房企，尤其是龙头房企业绩一直比较稳健，为何在最近有所表现，除了业绩超出预期外，还有市场对房地产估值理解有所变化的因素。”有业内人士分析。

新城控股高级副总裁欧阳捷表示，不同于香港传统房企，在港上市的内房股、A股上市房企往往通过高杠杆、高周转率来提升投资回报率。市场一度认为，这些企业动辄70%、80%的负债率风险太大，即使业绩不错也没有办法给出高估值。

“后来，市场逐渐发现，要触发高负债房企的潜在风险，需要房价至少回调20%，目前业内测算，这种可能性并不大。既然风险大概率消除，估值也就可以给得更高。”欧阳捷说。

既看市场又看行业变化

年初开始，恒生中国内地地产指数就不断上涨，至今累计涨幅已达121.48%。同时，香港内房股板块估值也在快速提升，以最新收盘价计算，整体已达25.8倍市盈率。而香港非内房地产板块滚动市盈率为16.46倍。

高估值背后是内房股业绩的明显增长。2017年上半年，香港内房股板块整体实现营业收入8359亿元，同比增长29.75%；实现归属于母公司股东的净利润1080.67亿元，同比增长80.72%。当期，香港非内房地产板块营业收入、归属母公司股东的净利润同比增幅分别为13.86%和50.56%。