沈阳楼市进入调控升级新阶段 从忧库存到防过热

从“购房零首付”力促去库存，到限制住宅交易强化调控，仅仅一年半的时间，沈阳的楼市政策就出现了大反转。记者从沈阳市有关部门了解到，8月4日，沈阳市政府召开常务会议，原则通过市房产局《关于加强我市房地产市场调控工作的通知（讨论稿）》（下称《通知》）。

这意味着，沈阳楼市将进入调控升级的新阶段。今年以来，沈阳住房销量及价格一路攀升，且面临进一步涨价的压力。沈阳此次强化楼市调控，很明显是为了贯彻落实中央有关房地产市场调控的新要求，未雨绸缪，将“炒房者”挤出。

房屋限售+严控地价

沈阳即将出台的楼市调控政策将以“限售”为主。《通知》内容显示，在沈阳三环区域及浑南区全域内（不含沈抚新区），市户籍居民购买家庭唯一商品住房的，不予限售；购买家庭第二套及以上商品住房的，自商品房合同网签备案之日起满五年方可上市交易。

市户籍居民购买家庭唯一二手住房的，不予限售；购买家庭第二套及以上二手住房的，自《不动产权证》登记日期起满两年方可上市交易。而非该市户籍居民购买商品住房的，自商品房合同网签备案之日起满五年可上市交易；购买二手住房的，自《不动产权证》登记日期起满两年可上市交易。

在土地供应方面，沈阳未来将采取“限房价竞地价”、“限地价竞房价”、“限地价竞配建”、超出溢价率一定比例后竞自持面积等方式，防止出现区域性总价、土地或楼面单价创新高等情况，以及严防高地价扰乱市场预期，由源头控制，增加土地供应。2017年，沈阳住宅用地供应规模将不低于2016年水平，还将选择人口密集、住房租赁需求较大的区域，出让规模适宜的住房租赁用地。

同时，将加强对三环区域及浑南区全域内（不含沈抚新区）在售商品住房项目的价格监控指导。对该区域2017年以来商品房合同网签备案均价涨幅超过10%或单栋楼备案均价超过1万元/平方米的在售项目中的未售房源，一律实行商品住房价格指导，确保房价回归今年5月份水平。

从忧库存到防过热

一直以来，东北楼市都是库存积压的“重灾区”，尤其是沈阳这座东北最具代表性的二线城市。2016年初，沈阳的商品住宅可售面积消化周期一度达到惊人的24个月，居全国各大城市前列。当时，中央提出楼市去库存，2016年3月1日沈阳市政府就发布了促进楼市去库存的房地产新政22项，其中最引人关注的就是大学生在沈阳购房“零首付”。

对毕业未超过五年的高校、中等职业学校毕业生在沈阳购买商品房的，给予住房公积金政策支持，公积金连续缴存时限由六个月降为三个月，首付比例则可实行“零首付”。

从鼓励购房大力去库存，到限制投资及投机交易加码调控，仅一年半的时间，沈阳楼市政策就已大反转。据记者了解，此次调控新政出台的背景是，今年以来，沈阳住房销量和价格均有所上涨。克而瑞房地产研究中心提供的数据显示，从今年3月份开始，沈阳楼市成交量出现大幅增长。

今年1、2月份，沈阳商品住宅成交量分别是59万平方米和80万平方米，3月则一举跃升至144万平方米，4月更是创下今年单月最高成交量，达到185万平方米。此后各月均保持在150万平方米以上的高位。

更加值得关注的是，今年以来沈阳商品住房均价一路上涨，从今年1月的7347元/平方米，到7月的8543元/平方米，上涨幅度近20%。从库存量来看，目前沈阳的楼市库存消化周期大概是14个月，较此前已明显下降。

克而瑞分析师杨科伟解释，今年以来，经济发达省份热点城市严格调控，使得东北、西北、西南地区那些有“库存压力”的城市在宽松的政策环境下，市场成交趋于活跃，价格上升，库存快速下降，销售周期普遍从两年甚至更长降至12个月左右，出现了供求平衡甚至供不应求的局面，房价上涨压力较大。

沈阳此次强化楼市调控，很明显是为了未雨绸缪，响应高层“房子是用来住的，不是用来炒的”的定调，在房地产市场调控长效机制完整建立之前，把“炒房”需求挤出市场。