一二线城市购房需求外溢 外溢到三四线城市

两年前，记者身边的一个朋友杨先生(化名)因为无力承担深圳房价，在东莞买了房。当时，他的购房逻辑是，有点钱，但达不到在深圳付首付的门槛，存银行、炒股、投资好像都不是好出路，买在东莞，离深圳算不上太远，或许还有机会住，先“上船”，看市场再找“下船”时间。

但据记者所知，这位朋友，至今也没有入住东莞的房子，似乎也未打算住进去，但这套房带给了他高位套现的机会。去年下半年，东莞住宅成交均价就早早达到了每平方米1.5万元。

事实上，如杨先生一样的购房者比比皆是，一线及核心二线城市的高房价，早早将一些刚需赶出了这些城市。只是，这些外溢的购房需求尚未大面积扩展至三、四线城市。

不过，随着去年上一轮一、二线核心城市房价快速上涨，外溢购房需求，棚改货币化安置强托底等各种因素的促进，三、四线城市去库存速度加快，销售均价也有所上浮。

三、四线城市去库存提速

昨日，国家统计局最新数据显示，1月份-2月份，全国商品房销售面积14054万平方米，同比增长25.1%，增速比去年全年提高2.6个百分点。其中，住宅销售面积增长23.7%。

对此，中金公司房地产分析师张宇在一份报告中判断，此轮销售超预期主要是来自三、四线城市的强劲销售贡献。”对比持续监测的60个大中城市，预计三、四线城市销售面积同比增速将在30%以上”。

无独有偶，《证券日报》记者注意到，龙头房企今年前两个月的销售“量价”水平进一步提升，其中聚焦热点三、四线城市的碧桂园、新城控股涨幅较为明显。除此之外，北京周边的京津冀区域，环京8城已经限购，也从侧面反映出三、四线城市楼市的热度。

国泰君安房地产分析师侯丽科表示，经历了2016年全年的去库存之后，目前三、四线城市供需结构已经转好，41个三线城市平均存销比已经接近2010年的历史低位。

值得关注的是，有业内人士向《证券日报》记者表示，一、二线城市周边的三、四线城市销售火热，其中不乏投资客的入场，动辄几套甚至几十套的投资，房价被炒高，这种不是用来居住的房产交易，可能打乱整个市场格局，若二手房市场流动性变差，投资客撤离不及，风险也颇高。

外溢需求成购房主力

“毫无疑问，核心一、二线城市不会存在调控松动的机会。但当全国核心一、二线城市全城限购限贷之后，楼市需求势必会其他城市，这些非热点城市可能迎来活的时机，将成为新一轮的楼市热点。”同策咨询研究部总监张宏伟向记者表示。

《证券日报》记者也发现，多位行业人士认为，三、四线城市将出现阶段性繁荣。侯丽科认为，此轮三、四线城市的销售回暖，除了受益于返乡置业及一、二线城市购买力的外溢外，还受益于产业结构调整带来的人口二次迁移，核心城市在产业升级中不断将中低端产业外迁，而随着核心城市房价高涨，购房需求必然外溢，三、四线城市好转的供需结构以及较宽松的货币环境也加速了此类需求的释放。

值得关注的是，房企在过去几年里，先是由于限购等限制，跑去三、四线城市大量布局，接着则出现不少房企因这些城市经济热度低，吸纳人口能力弱，而导致库存积压。近两年，大多数房企在积极清理三、四线城市库存的同时，都在忙着全面回归一、二线城市，而接下来，房企布局是否会再次下沉到三、四线城市呢？

对此，张宏伟认为，对于品牌房企来讲，一线城市周边的三、四线城市甚至县级市，区域中心城市周边的二、三线城市，中西部地区库存去化周期小于15个月的三、四线城市可以考虑机会性布局，实施快进快出的策略，短期内为公司规模贡献销售额。

实际上，《证券日报》记者也注意到，目前保利地产颇为关注三、四线城市，招商蛇口、华夏幸福等企业也意在加大投资，但其往往捆绑着产业导入去发展。总体来说，三、四线城市走强趋势渐显，阶段性繁荣可期。