土地市场总体仍趋于分化 二三线城市或成市场主战场

近期，热点城市土地成交溢价率显著降低，但土地市场总体仍趋于分化。业内人士表示，一二线城市土地供应不足，今年将继续萎缩。未来土地市场主战场或在城市边界快速扩张的热点二三线城市中展开。“今年1月以来，全国整体土地市场在政策调控下有所降温。”中原地产研究报告显示，1月单宗成交10亿元以上地块合计50宗。

但超10亿元的地块中溢价率超100%的仅有16宗，这些高溢价地块主要分布在合肥、杭州、南昌和南京，其他大部分热点城市土地成交溢价率明显降低，如上海、武汉等城市溢价率均明显低于2016年平均水平。同策咨询研究部分析员郑静认为，土地市场的表现因城而异。

今年1月的土地市场，一二线城市趋于量跌价稳态势，三四线城市则出现明显回落。尽管一线城市与核心二线城市自2016年9月以来相继出台较严格的调控政策，但基于“房企资金充裕、高地价、利润率保护”等因素，开发商对一线城市与核心二线城市的拿地意愿仍较强烈。

郑静表示，目前一线城市与核心二线城市短期内供应短缺难以得到根本解决，是导致本月一二线城市土地成交量下滑的主要原因。而2016年12月底召开的中央经济工作会议和全国住房城乡建设工作会议，强调三四线城市要进行去库存，以及进一步指出楼市风险在于三四线城市，导致房企拿地积极性锐减。

比如，北京市今年减少了国有建设用地供应。《北京市2017年国有建设用地供应计划》中明确，今年全市计划供应土地3900公顷，相比去年减少200公顷，但保障房用地供应仍与去年持平。中原地产首席分析师张大伟表示，一二线城市供不应求与三四线城市去库存的矛盾仍在加剧。

从全国城市来看，一二线城市的土地供应持续不足，预计今年将继续萎缩，在这种情况下，房企拿地难度料持续增加，而三四线城市的库存则仍将维持天量水平。“今年初，土地市场处于推地低谷期，加之房企融资渠道一再收紧，土地拍卖环节管控越来越严，土地供应和成交同比、环比增速整体均出现下滑。”

交通银行金融研究中心高级研究员夏丹表示，尽管部分热点二线城市适量增加了住宅用地供应，但仍受标杆房企的积极争抢，拿地均价有所攀升，表明热点地块的稀缺属性和房企的补库存需求依然强烈。民生银行研究院产业研究团队报告显示，目前热点一二线城市已进入补库存周期，后续将主动增加土地供给，尤其是中小套型住房用地供给。

尽管如此，调控收紧后市场预期已发生转变，高价拿地、高价入市已不现实。“2016年1月克尔瑞监测54城的供求比为0.7，大多数城市仍是供不应求，其中北京、重庆等市新增供应量不足成交量一半。”克尔瑞研究中心分析师杨科伟表示，地价、房价的“双限”严控，也在一定程度上坚定了企业和购房者对房价的上涨预期。

此外，随着房地产规模收窄、集中度上升更广泛地成为业内共识，企业间的竞争使得规模房企拿地决心更为坚定。对于土地市场走势，杨科伟认为，近期国土部发布“十三五”规划纲要，未来新增建设用地指标下行已是大势所趋。

据估算，至2030年前，年均新增建设用地规模较“十二五”将至少下滑33%，这意味着高库存城市将在2017年进一步收紧土地供应，而北京、上海等城市相继提出的建设用地负增长目标，也大大限制了一线城市新增土地供应。由此来看，土地市场主战场会在城市边界快速扩张的热点二三线城市中展开。