热点城市相继收紧房贷 楼市资金面紧缩或刚开始

近期，热点城市相继收紧房贷，优惠利率均回到9折以上，北京明确控制二套房贷款规模。据悉，近期央行窗口指导商业银行收紧贷款投放，当前占贷款近半的房贷无疑会受到冲击。春节前后，央行不间断上调逆回购利率，市场认为短端融资成本抬升，必将冲击中长期的存贷款利率，楼市资金面紧缩或刚开始。

根据融360统计，2017年1月，全国首套房贷利率为4.46%，环比上升0.01%，这是自2015年9月连续12个月下降，连续3个月（2016年8月-10月）持平在4.41%后，近期连续3个月小幅回升。今年货币政策框架中，“防风险、降杠杆”的权重上升，融资利率上浮是必然趋势。

特别是，抑制房地产泡沫首当其冲，房贷利率回升也在情理之中。因此，市场预计未来房贷利率继续回升。货币市场利率上行是银行在市场化招投标的结果，与决策部门主动操作的上调存款基准利率完全不同。很多业内人士认为，我国仍以间接融资为主。

银行融资对存款依赖性很强，货币市场利率变化，与存贷款利率不是亦步亦趋的关系，有的会有传导效应，有的会由金融机构自行承担和消化，并不会传导到存贷款利率。就目的而言，上调货币市场利率在于降低金融杠杆，控制金融内部资产交易导致的杠杆失控和套利。

同业拆借、资产配资、嵌套式担保、抽屉协议等金融加杠杆是套利的源动力。2013年以来，股市、债市、楼市、大宗商品等轮番暴涨，都与套利交易有关，其中以货币市场“低利率”、“借短钱”式的加杠杆炒作套利最典型。据央行《中国金融稳定报告（2016）》，截止到2015年末，银行表外债权82.36万亿元，相当于表内的42.4%。

2016年1月-10月，银行对非银金融机构净债权又增加10万亿元。近期，无论禁止准入（如理财和险资新规），或此次抬高货币市场利率，意在控制银行资金参与资产套利，传递防风险、去杠杆信号，警示套利交易，并非意在传导和提高存贷款利率。

事实上，无论是对资金面的影响，还是对实体经济的冲击，直接调整存贷款利率都是“重磅级”的。2015年以来，经济能够触底回升，加杠杆（以居民为主）和“降准降息”式的货币宽松居功至伟。但是，2016年工业增加值始终在6%上下微幅波动。

在宏观杠杆率（非金融企业债务/GDP）已攀升至250%-300%，国内债务额一年利息近4万亿元（相当于年度GDP增量），不管是国有企业、政府平台，还是民企，利率上浮的滚雪球效应很明显，承受和消化能力非常弱。同时，从房价收入比、房价租金比看，当前我国实体和虚拟、汇率和资产的偏离，已到了严重的地步。

2016年房价暴涨，并无基本面多大支撑，杠杆脱不了干系。如果启动加息，无论是资产泡沫引发系统性风险，或资本外流冲击外汇储备和本币估值，都无法承受。美国和日本加息捅破泡沫也是前车之鉴。因此，货币市场利率渐进、持续抬升，先打掉低成本、“借短钱”的杠杆和套利交易。