沪深22家上市房企七成盈利 今年市场或有序降温

截至1月2日，据Wind资讯统计数据显示，按照申银万国行业分类，沪深两市共计22家上市房企披露2016年年报业绩预告，剔除数据公布不全的2家房企后，16家盈利，占比超过七成，净利润实现同比增长的企业有15家，占比超过六成，仅4家亏损。

值得一提的是，这22家房企几乎都是中小房企，并无销售规模千亿元量级房企。不过，通过其运营状况可折射房地产行业在过去一年中的变化趋势。

上海易居房地产研究院研究员严跃进向《证券日报》记者表示，随着北京“930”新政出台，全国已有20多个城市出台从严性调控政策，因此前三季部分房企盈利、销售业绩较好，提前完成年度销售任务的房企较多，这为实现业绩同比增长奠定了基础。但四季度，市场转冷，预计2017年房企盈利情况将不容乐观。

另有业内分析师向本报记者表示，进入四季度后，上市公司保壳、买壳动作将加剧，连续亏损企业通过转让项目股权获得收益，实现净利润扭亏或预增。

逾六成房企净利同比增长

从预告净利润变动幅度来看，在上述已有数据的16家上市房企中，13家呈现上行趋势，剩余3家净利润出现同比下滑。而在已发布预告的22家房企中，仅4家亏损，其中3家是首亏。

从预告净利润下限来看，8家房企归属于母公司股东的净利润超过1亿元，占比50%。

《证券日报》记者注意到，区域性龙头房企盈利能力仍较强，净利润超过10亿元的目前有3家；荣盛发展2016年度净利润预计在31亿元—38亿元之间，目前暂列首位；滨江集团净利润预计12亿元-14亿元之间，暂列第二位；华联控股预计以12亿元位列第三位。

严跃进称，滨江集团和荣盛发展都是以地产为核心业务的企业，且杭州和京津冀区域今年市场表现较好，尤其房价上涨后带动营收和盈利水平有所提高，因此其区域性房企有较好的盈利表。不过，对于转型或重组中的企业来说，或者由于原本其项目布局就未跟得上市场节奏，加之转型业务未贡献利润，所以盈利能力不升反降，甚至亏损；或者因重组成功，扭亏为盈。

另外，有业内人士认为，去年以来，不但房地产市场回暖，销售价格上涨，上市房企更是大量发行公司债，其融资成本相对较低，企业财务费用相对降低，尤其今年在售项目多是近三年所拿地块，与现在土地市场拍出的高成本地块相比，一旦价格有所提升，反映到毛利率水平上，就会呈现上升趋势。

值得一提的是，预告净利润变动幅度高居榜首的是华联控股，同比上涨1631%，从净利润亏损直至净利润一跃至2016年年度净利润预计将达12亿元。

公开资料显示，华联控股所持有的房地产项目多位于深圳和杭州，且存量土地是早期取得，成本较低。目前公司除了华联工业园A区和B区两个城市更新项目，没有更多的土地储备，预计华联工业园A区和B区项目可在5年内开发完毕。

据华联控股表示，因公司深圳在售房地产项目预计在2016年度内完工，具备结转收入的条件。

另外，其数亿元的盈利则来自股权投资。据记者翻阅其公告获悉，2016年上半年，华联控股通过大宗交易方式减持神州长城部分股份，处置长期股权投资产生的投资收益约5.89亿元。减持后，公司目前仍持有神州长城A股约1.15亿股，占其总股本的6.79%。此外，华联控股计划在2016年12月31日之前通过大宗交易的方式继续减持数量不超过2736万股神州长城股份。公司也表示，在报告期内出售部分神州长城股票，取得的投资收益较上年同期有大幅度上升。

今年市场或有序降温

事实上，虽然相对而言，多数上市房企在2016年获得了“丰收”，但有些房企仍旧为2017年的业绩担心。

“我们预计2017年一季度市场会比较冷，因此要在年底前多销售一些可售货源，这样2017年一季度的业绩将会好看一些，资本市场对我们也会更有信心，评级稳定，融资渠道才能够保持畅通。”一位内房股房企高管向《证券日报》记者如是透露。

值得关注的是，多家房企均有这样的担忧。

从政策层面看，2016年7月份政治局提出“抑制资产泡沫”，10月份后包括北京、上海等20多个城市出台调控措施，基本上是从限购限贷、规范交易秩序、稳定市场预期等出发，目的是为了房地产市场软软着陆。

鉴于此，对于2017年房地产市场，抑制泡沫和控制规范将是2017的主基调。目前来看，业内对2017年房地产销售回落，市场有序降温已经达成共识。

不过，方正证券房地产分析师任泽平则认为，尽管销售会回落，但2017年房地产投资不会悲观。任泽平表示，开发商已经“屯粮而兵马未动，资金足以支撑投资”。

他表示，“有观点认为，地王频出推高房企拿地成本，当前房企外部融资收紧，未来房企资金面紧张，会对房地产投资产生限制。但对房企资金压力进行纵向比较后的结果均表明，得益于销售回款，房企资金面在2016年得到改善。对于很多房企来说，2016年，由于资金普遍充裕，土地市场上并未有很好战绩，销售款也未转化为土地款，屯粮而兵马未动。2017年，外部融资收紧对一部分房企形成压力，对资金雄厚的开发商，则是弯道超车的好机会。基于此，房企资金足以支撑未来1年的开发投资需求。”

此外，他还表示，政策催化下，土地购置费超预期。其表示，房地产地区分化的一致性预期下，房企卡位重点城市产生对一、二线和强三线土地购置的强烈需求，这一趋势将继续延续。他认为，二线和强三线土地供应将更有弹性，主要得益于两个政策红利。一是长效机制破冰，“人地挂钩”推行，人口流入的热点城市地方政府改变“量出为入”供地思维，增加建设用地供应；二是“盘活城市闲置和低效用地”，供地市场化改革将增加存量土地流动性。

鉴于此，任泽平表示，2017年，是房地产行业集中度提高之年，房企深度洗牌和两极分化，将增加项目并购和土地交易，这也将成为土地购置费重要支撑。