深圳万科总部搬回闹市 中心项目有望成未来业绩主力

在盐田区大梅沙临山靠海的万科总部办公5年后，深圳万科选择回归福田区内的城市中心。与搬迁相伴的，还有提速中的城市中心拿地步伐。近日，有消息称深圳万科将于12月21日搬迁至福田办公，总部就设在早前获得的福田皇岗路5003号三星视界有限公司的旧厂房内。

深圳万科方面亦证实了上述消息。记者注意到，深圳万科的员工开始发朋友圈告别大梅沙。从2014年与深圳地铁合作开发深圳湾超级总部红树湾项目开始，深圳万科一改深耕外围而挺进市中心，在市区拿下多个项目，近期更是获得城市更新“工改工”开发项目皇岗三星厂房、理光厂房两地块，预估总货值将高达千亿元。

就在深圳总部搬迁之际，业界传言许久的万科集团副总裁、深圳万科总经理周彤离职的消息被媒体爆出，消息还称集团副总裁、万科建筑研究中心与工程采购中心总经理王蕴、深圳万科负责高端产品线的张雍也将离职。不过，上述人事变动未得到万科方面的回应，记者致电周彤本人亦未得到回复。

两年来城市中心拿地不断

深圳盐田区大梅沙区块是万科集团的总部所在地，5年前万科深圳公司从福田区车公庙区块的万科富春东方大厦顶层搬到大梅沙，与集团共同办公。

万科在打造大梅沙总部时颇费心思，2006年在全球范围竞标之后，选择美国StevenHollArchitects设计理念为“漂浮的地平线、躺着的摩天楼”的设计方案建设而成。符合万科董事会主席王石“在临山傍海的开阔地，总部建筑同周围的环境融为一体，宽阔的户外活动空间，远离喧嚣的市区”的理想。

与此对应的是，深圳万科的开发重心立足于在龙岗、盐田、龙华等区打外围战。但随着深圳市区房价的暴涨，竞争对手恒大大举布局城区旧改，深圳万科也开始回归城市中心。

从2014年万科与深圳地铁合作开发红树湾项目开始，万科就开始重返深圳城市中心。两年来，万科在市中心的项目收获颇丰，并开发了深圳万科豪宅产品线。

近期，深圳万科相继获得深圳福田区三星视界有限公司的旧厂房地块，以及临近的理光（深圳）工业发展有限公司地块。两宗地块位于深圳福田区皇岗路与彩田工业区1号路交界处，同时也处于深圳市政府重点开发区域梅林彩田片区内，紧邻深圳福田CBD和华强北，宗地商业价值颇高。

公开资料显示，三星厂房地块面积约8万平方米，理光厂房地块面积约4.35万平方米，两宗地目前的容积率均仅为1.5，如果参照两宗地块临近同类型“工改工”项目深业上城6.5的容积率，上述两个项目未来总建筑面积或高达80万平方米。再参照目前深业上城公寓12万元/平方米的价格测算，上述两个项目的总货值将高达千亿元。而现在，深圳万科的总部本月将从大梅沙万科中心搬迁至三星厂房地块上的一栋旧建筑内，回归城市中心。

中心项目有望成未来业绩主力

多年以来，深圳万科开发重心立足深圳关外，深耕大盘运营，如万科第五园开发了10年之久。或许是为了实现城市配套服务商角色的转变，万科在深圳的开发中心逐渐中移。

在11月的媒体会上，万科高级副总裁、广深区域总经理张纪文主持了一场交流会，其发表观点称，城市发展由外来型人口驱动向内生型人口支撑的转变，区域发展机会在于各个功能区的完善和他们之间连接的变化。因此，所有的城市配套将面临一次大规模的升级，城市中心酝酿出新一波进驻机会。从此话中不难窥出万科进军城市中心的决心。

3年来，深圳万科已经开发了瑧山府、瑧山道、瑧湾汇，此外还布局了作为深圳总部的皇岗三星理光厂房地块、福田车公庙捷荣创富厂区城市更新单元、留仙洞万科云城、南山渔一村、南苑新村等旧改项目。

随着深圳市区住宅用地紧缺，工改工项目受到开发商的青睐，深圳万科亦有涉猎。紧邻福田市区的、原关外的坂田万科梦工场地块和万威空调厂地块分别被暂时做成面对公众的集团营销展厅和星火online创意生态产业园，未来也做成工改工项目进入市场销售。

12月4日，位于深圳罗湖的“万科·深南道68号”举行启动项目体验中心，正式宣告这个斥资收购而来、体量18万平方米的烂尾楼改造项目进入入市倒计时，这也将是未来为深圳公司贡献业绩的主力之一。

数据显示，万科前11个月销售额达到3414亿元，与恒大仍有数十亿元的差距。在这场榜首大战中，万科集团各城市公司肩上担负更大的压力。此前接近深圳万科的人士透露，公司年初制定的销售目标达到400亿元。毫无疑问，城市中心的“瑧系列”及深南道68号都承担一定的业绩比重。