房企资金红利时代告别 房企11月发债创新低

在市场降温、政策限制之下，房企正在向持续了一年多的资金红利时代挥手告别。根据中原地产统计，今年11月，房地产企业融资规模为288.3亿元，创年内新低。环比10月下降57.9%，比9月下降75.2%。

从去年下半年开始，随着国内低利率环境的确立，房企纷纷通过发债的形式进行融资，且这正逐渐成为最主要的渠道。但今年以来，由于区域房地产市场过热，监管层全面收紧房企资金来源，发债也受到了一定限制。

分析人士认为，发债和销售是房企最主要的资金来源，随着楼市降温，这两种融资渠道都已受到影响。多数机构认为，房企的整体资金状况将渐趋紧张，但中小企业所受的影响要强于大型房企。

债务融资规模骤降

中原地产统计数据显示，今年11月，房企共进行了28笔私募债、公司债、中期票据等融资，比10月的79笔有明显下滑。从金额上看，11月房企债券融资规模为288.3亿，环比骤降57.9%。这一规模创今年以来的月度新低。

而在10月，房企债券融资规模就有明显下滑，当月融资规模为684.88亿元，比9月下降41.0%。

造成这种下滑的原因，在于今年9月份的一纸文件。当月，上海证券交易所发布《关于房地产业公司债券的分类监管方案（试行）》，大幅提高房企发债的准入门槛和相关要求。10月，深交所也下发了类似文件。

两大交易所对房企发债采取“基础范围+综合指标评价”的分类监管标准。“基础范围”是指发行人资质良好，主体评级需为AA及以上的四类企业：境内外上市公司；省级政府、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属房企；以房地产为主业的央企；中国房地产行业协会排名前100名的其他民营非上市房企。

5个综合指标及参数值分别是：最近一年末总资产小于200亿元；最近一年度营业收入小于30亿元；最近一年度扣除非经营性损益后净利润为负；最近一年末扣除预收款后资产负债率超过65%；房地产业务非一二线占比超过50%。

根据综合指标不同，两大交易所将房地产企业划分为正常类、关注类和风险类。其中，券商对列入风险类的房企发债项目“基本不考虑”，而列入关注类的房企则要求增加信息披露，引入增信措施和投资者保护条例。

出台上述文件的背景，在于今年以来房地产市场的升温。其中，土地市场火热，被认为是资金充裕、资金成本低所致。因此，两大交易所在文件中明确规定，房地产企业的公司债券募集资金不得用于购置土地。

即便如此，今年房企的人民币债券融资规模仍然创下历史新高。中原地产指出，今年前11月，房企债券融资额度达11250亿，这也是历史首次突破1万亿的年份。在美元升值预期强烈的背景下，不少房企提前赎回美元债，改发境内债。

中原地产首席分析师张大伟认为，由于美元升值趋势确立，且结合当前调控政策的走向来看，针对国内公司债的政策不会在短期内放松。因此，房地产企业的债券融资正在明显收紧。

加剧分化态势

除发债外，销售回款是房企的另一项主要资金来源。根据统计局的数据，1-10月份，房地产开发企业到位资金117261亿元，同比增长15.5%。其中，定金及预收款33655亿元，增长32.2%；个人按揭贷款19783亿元，增长51.5%。

自10月以来，调控政策施压，导致楼市交易明显降温。按照大多数机构的观点，房企的销售回款无疑也将受到影响。

中金公司在研报中指出，受调控政策影响，预计12月份新房销售额同比下降5%，环比下降8%；销售面积同比下降18%，环比下降5%。该机构还指出，预计今年四季度疲弱的销售表现将延续至明年一季度，且在明年下半年之前难有显著回升。

因此，在发债、销售两端均受到限制之后，房企的资金状况将逐步收紧。张大伟指出，对房企来说，未来6-9个月很可能会面临越来越大的资金问题。

这种情况的影响已经开始显现。根据统计局数据，在15个一线和热点二线城市中，10月下半月，深圳、成都、北京、天津、上海、厦门和郑州等7个城市的新建商品住宅价格出现下降，广州持平，其余7个城市的新房价格环比涨幅收窄。部分房地产项目降价销售，亦被认为是考虑到资金成本提升、融资难度加大的情况所致。

但由于低利率的大环境并未改变，加之企业资金较为充裕、年底部分热门地块推出等，土地市场并未明显降温。但机构认为，由于各地都在收紧调控，土地市场的降温为期不远。

从行业表现来看，有分析认为，资金状况的收紧有可能加剧市场分化。“小企业容易扛不住，以前能用杠杆买五块地，现在只能买三块，扩张步伐肯定会受影响。”6日，北京某上市房企负责人向21世纪经济报道记者表示，中小房企正在抓紧出货，从而尽快回笼资金，但在拿地中的顾虑会增多。

相比之下，大型房企的规模效应和融资优势就容易体现出来。上述人士表示，每一轮市场低谷期，都是房企洗牌和分化的时机，未来房地产项目和公司层面的并购将会加剧。