调控深化近两个月 明年三四线城市或好转

调控深化近两个月，土地市场和楼市均出现一系列变化，但外部资金的流向也为这种变化带来更多变数。

中金公司近期发布的一份研报指出，房企能够规模扩张的背后，是2016年有约5.5万亿元的外部资金流入地产市场，房企用这些资金在公开市场拿地、收购、并购等。与此同时，调控政策带来负面影响，房企将在2016年四季度和2017年一季度承压；而从2017年二季度起，伴随一二线城市降幅收窄，有可能在下半年触底反弹。

中金公司研究发现，在前述流入房地产市场的5.5万亿元外部资金中，来自银行理财产品的资金在今年大幅增长，全年预计贡献4万亿（占比超70%），成为开发商外部资金的重要来源。

综合央行、保监会、中国保险资产管理协会、万得资讯、中金公司研究部的数据，理财产品、公司债、信托、保险等理财资金是主要来源，并且2016年的5.5万亿元，相比2015年的2.1万亿元翻了一倍还多。

中国指数研究院、中金公司均预测，2016年土地出让金总额约为4万亿元，换言之，房企眼中仍有余粮。中金研究部统计显示，房企在2013年、2014年拿地金额分别超过4万亿，2016年前9月达到2.3万亿，全年有望达到4万亿。

中金公司表示，2017年资金缺口仅会在开发商外部资金缩小超过15%，而拿地所需资金增长超过10%时才会出现。不过，金融主管部门已严格要求各商业银行清理理财资金违规进入房地产市场，这将对明年楼市产生重要影响。

上述机构统计显示，截至9月底，一、二线城市的库存去化月数分别为9.3、9.4个月，可售资源增长15%，地产销售下降15%。该情况下一、二线城市库存去化月数将提高到12.6、12.7个月，但仍处10-14个月的健康区间内。若可售资源增长30%，地产销售下降30%（可能性极低），一、二线城市库存去化月数将提高到17.3、17.5个月，仍低于历史高位（分别为18.5、30.4个月）。供需关系难有大的改变，因此房价继续上涨压力仍然存在。

中金预测，一二线城市销售均价在2017上半年将维持平稳，销售面积在2016年四季度和2017年一季度将同比下降30%-40%，2017年二季度以后降幅将缩窄到10%-20%，销售均价和销售面积将在2017下半年重现正增长。而三四线城市2017上半年，销售均价有望同比增长5%-10%，销售面积同比增长10%-15%，销售均价和销售面积增长势头在近2017年年中时减弱。

这也成为房企布局分化的主要原因。

出于对利润率的保护，房企往往偏爱在一二线城市拿地，而基于成本与战略诉求，也有不少公司倾向于在一二线城市周边的三四线城市拿地。

一名机构分析师指出，房企战略分化的依据是，一二线城市在未来5年将持续面临供应短缺。也有机构认为，“房企资金充裕、一线城市与核心二线城市短期内供应缺口难以得到根本解决、高地价”三大推动因素将支撑房地产在明年下半年重回上升趋势。

这也吸引了大部分年销售规模在200亿-300亿元的房企到一二线城市拿地。比如福建房企禹洲地产，销售额在全国上市房企中排名36位。其管理层向21世纪经济报道记者透露，公司将进一步扩大在上海、合肥及厦门的投资物业组合。在禹洲地产近950万平方米的土地储备中，长三角占据53.2%、海峡西岸经济区占42.2%。今年上半年公司毛利率达32.47%。

根据易居研究院智库中提供的房企拿地数据作不完全统计，21世纪经济报道记者发现，2016年1月至11月22日，买地金额行业前五位的房企分别为融创、万科、绿地、恒大、保利地产。其中万科、绿地、恒大的地块平均总价接近，融创、保利则较高。