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合生创展未来着重商业地产板块 为何选择了商业地产

10月28日,合生举办商业蓝图发布会,首次对外介绍了其未来商业蓝图,并推出了其城市综合体品牌——合生汇。合生商管董事长鲍文格表示,合生创展未来将会着重做大公司的商业地产板块,并提出了合生商业“未来3年要推出30多个项目”的战略目标。合生创展为何选择了商业地产,其又能是否达成这一目标呢?

众所周知,过去几年合生创展的销售规模一直停滞不前。2004年合生创展曾是首家销售额破百亿的房企,但是时至今日,合生创展的合约销售规模仍在百亿徘徊。在2016年房企销售额普遍大幅增长的形势下,前9月合生创展的合约销售仅75.21亿元,同比下降3.9%。

合生创展未来
合生创展未来

而如今,合生大举拓展商业,或许也是企业寻求新的突破的开始。近年来,不少房企都在进行多元化或转型,商业地产是颇受众多房企青睐的方向之一。据企业年报显示,合生创展从2006年首次进入商业地产开始,截止2015年底,已有10个商业项目。

2016年上半年,合生创展酒店运营及投资物业租金收入为4.14亿港元,同比增长25.5%,占总营业额的5.6%。可以说,在商业地产方面,合生创展已经有了一定的基础,进展虽缓慢,却也一直在稳步增长。此外,企业在商业地产方面项目储备充足,尤其合生创展早先拿下的商业地块都在位于全国一二线的优质地段。

土地具有稀缺性,大大增强了其抗风险能力,这也是企业选择大力发展商业地产的主要动力之一。但是,商业是否真能给企业带来新的突破呢?企业又能否实现3年30多个项目的豪言壮语?目前,合生创展共拥有开发项目及储备项目70多个。

其中包括正在开发发展中的上海静安合生汇、苏河湾合生汇以及北京朝阳合生汇、通州合生汇。据企业半年报显示,2016年上半年末,合生创展商办、酒店类项目土地储备约有400多万平米,全都分布于全国的一二线城市和市场较好的三线城市,土地十分稀缺,且普遍拿地较早,土地成本较低。

例如位于上海杨浦区的合生汇,合生创展于2007年9月以14亿元的价格拿到了这块地,折合楼面价为14868元/平米。目前合生创展拥有充足的项目储备,这对于未来的商业开发,可以省去了不少的拿地成本支出。

然而从过去今年的发展来看,合生创展的商业项目增长速度仍旧较慢。2015年底,合生创展共拥有10个商业项目。而在2011年底,这个数字仅为6,平均每年只有一个项目问世。为了达到目标,未来合生创展势必要加快步伐。

但是根据企业规划,合生商业不走轻资产的模式,全部自己持有,那么这一目标对企业资金链而言无疑是一个考验。在现金负债方面,2016年上半年合生创展共持有104.72亿港元,现金短债比为0.79,总有息负债495亿港元。上半年合生创展通过银行贷款得到123.02亿港元,公司债融得资金36.80亿港元,还通过证券发行融资24.81亿港元。

如果不大举拓展商业,合生创展短期偿债压力并不大。但是重资产商业的投入必然需要一定的资金沉淀,加大企业的资金压力。所以未来,虽然合生创展不会走轻资产的扩张模式,但仍要采用引进资金,引进战略伙伴等方式,把股东结构分散,这在一定程度上也会缓解企业在资金链上的压力。

总体来看,合生创展之所以能够为自己设下“3年30个商业项目”的目标,主要的原因还是在于合生商业本身拥有足够多的项目储备。但是商业地产发展并非全无风险,商业地产的运营更是颇具难度。

合生商业未来能否走上康庄大道,还有待观察。不可否认的是,沉寂多年之后,企业在商业地产上迈出的一步,是企业新的突破与开始,能否借此机会让企业重拾昔日的辉煌,还要看企业如何将商业做大做强。