楼市调控政策见效 未来北京等地房价将企稳回落

在楼市调控政策的影响下，北京(楼盘)楼市的成交量应声下降，新房和二手房市场均出现不同程度的下跌。业内认为，未来北京等地楼市的房价将企稳回落。

新房成交同比下跌近四成

据伟业我爱我家(博客，微博)集团市场研究院统计，2016年10月中上旬，北京市新建商品住宅共网签2867套，同比2015年10月中上旬下降37.1%，环比上月同期下降28.3%。纯商品住宅(普通住宅+别墅)的交易量同样在下滑。普通住宅网签1558套，环比9月中上旬下降39.5%，别墅成交468套，环比下降1.9%。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，新房交易萎缩，一是因为“930新政”出台后，政策效果立竿见影，购房人心态由恐慌转为观望，需求萎缩；二是因为近两年新房市场远郊化、豪宅化，不少项目都会被列入非普通住宅，新政使得换房人首付比例明显提高，部分购房需求不得不延缓或取消购房计划；三是因为地价高企，新房供应结构偏大户型、偏高端化，适合工薪阶层改善或首置的中小户型、中低价位的普通住宅供应稀缺，从而进一步加剧了新房市场需求的萎缩，市场交易因此低迷。

胡景晖表示，“930新政”重启了70/90政策，并明确要求加大自住房供应，这将有效抑制新房供应的高端化、豪宅化趋势，使供应结构更加合理。而在高价位住房得到控制，中低价位住房供应增多时，新房的价格也将结构性回落。

二手房成交环比下跌四分之一

据伟业我爱我家集团市场研究院统计，2016年10月中上旬(1日-20日)，北京全市二手住宅共网签12400套，与9月中上旬相比下降了25.9%。其中，国庆节7天长假过后，共网签12191套，日均网签938套，较9月日均网签量下降7.8%。

胡景晖分析表示，如果剔除国庆长假的影响，10月份网签量数据的下滑并不明显，这是由于网签量比市场实际成交量大概有3—4周的延迟，10月份的网签量反映的主要是9月份的实际交易量，10月份网签量数据降幅较小，说明“930新政”的实施并未引发市场出现大规模违约。

虽然网签量下滑并不明显，但是10月份的市场实际交易量受新政影响非常大。根据我爱我家在北京区域的二手房交易数据显示：10月中上旬新增合同签订量较9月同期几近腰斩，受市场实际交易量大幅降温的影响，预计11月北京二手房网签量或将出现大幅回落。

胡景晖表示，“930新政”，可以说对稳定市场预期，降温楼市，平抑房价起到了立竿见影的效果。10月中上旬的新增客户量较9月同期下跌了52%，新增房源量则较9月同期上涨了50%。

可见，新政过后，北京二手房市场的供需关系已经发生逆转，客户端陷入观望，有意愿看房、购房的客户大幅减少，节前的恐慌购房气氛已然不存在；业主端着急出手套现的业主迅速增多，涨价业主销声匿迹，近五成左右的业主有降价意愿。近期，随着市场的降温，城市核心区前期房价涨幅较大的区域的大户型房源的房价已经开始出现松动。

胡景晖表示，在新政的严厉调控下，买卖双方的博弈形势已经发生变化，买方的话语权正在加大，而卖方的话语权则在减小，因此，楼市价格正在朝着有利于买方的一侧倾斜，大部分地区价格止涨，部分区域甚至开始回调。预计四季度北京的二手房市场成交量将持续回落，房价将企稳并回落。

中原地产首席分析师张大伟认为，本轮楼市政策在10月中旬进入执行阶段，从政策执行力度看，本轮力度是过去十几年房地产调控执行力度最大的一次。严格执行政策可以说也是出现10月份市场快速回落的主要原因。本轮政策将快速抑制房价过快上涨，如果一旦年末央行贷款额度吃紧，房价的下降很可能会蔓延到很多城市。