中国楼市开发投资数额大 囊括全球前十大市场

10月14日，全球知名房地产服务商戴德梁行发布的研究报告指出，虽然全球市场在过去一年受到不明朗因素所影响，全球房地产市场的总投资额仍然高达13500亿美元。

值得注意的是，该研究报告显示，开发用地投资方面，全球前十大市场全部位于中国大陆，以北京(楼盘)、上海(楼盘)分占第一、第二位，其次依次是南京(楼盘)、杭州(楼盘)及重庆(楼盘)等二线城市。在2015年第三季至2016年第二季期间，这十个内地市场的发展用地的总投资额超逾1777亿美元。除中国外，没有其他国家完全囊括任何一个物业投资类别的前十位市场。

该报告还调查了去年全球主要市场的商用物业投资活动，以及吸引最多资金的房地产市场。截至2016年6月的12个月内，投资活动最频繁的25个市场共吸引了全球53.3%的房地产投资，此份额高于之前一年的52.7%。

报告显示，纽约仍是吸引最多房地产投资的市场，而美国的房地产投资增长亦是全球各区中最高，在25个主要市场中，有15个位于美国，另有4个是欧洲市场，亚太区市场则占了5个，最后一席位是北美洲的多伦多。

亚太区方面，东京的排名有所下降，榜上其他城市包括上海、香港、悉尼、墨尔本及新加坡。部分城市的投资额取得很高的增长率，如重庆深圳(楼盘)的投资额就分别取得866%及243%的年增长。

戴德梁行大中华区研究部主管林荣杰认为，未来外围经济环境将面对多项不明朗因素，从中国经济放缓、英国脱欧以至美国总统大选，这些都会影响环球投资者的决定，不过由于企业仍具营商信心，投资者仍然会把资金投放于房地产。

而在此前一日的2016年第三季度媒体发布会，戴德梁行北中国区研究部主管魏东则告诉《华夏时报》记者，在中国，随着政府对楼市调控政策的升级，原本集中在住宅领域的投资，可能会有一部分逐渐转至商用领域。

戴德梁行北中国区估计及顾问服务部主管胡峰则认为，对投资人而言，海外物业租赁期都是几十年，有着非常稳定的租金增长，现在中国商业地产也越来越稳定，当投资商业、写字楼能够获得稳健的租金回报和长期收益时，投资人会表现出投资意向。

由于房地产市场发展阶段不同，中国商业地产波动因素明显更多，投资预期与价值评估也更为复杂。

“商业物业评估都是有时点的，并且以公允值计量，不同时点有不同的价值，市场波动的时候，经济增长趋缓会让我们对未来收益的预测更谨慎，影响收益法的结果，直接会反应到最终的估值结果中。

如果经济和政策环境发生变化，估价师考虑的问题会更多些，比如政策开始对一些违规的互联网金融进行清理的时候，商业写字楼的空置率会增加，也影响了租金收益水平，这种政策因素和经济因素都会影响到商业物业的估价。”胡峰说。

胡峰同时提醒，接下来内地住宅市场可能不会像前20年一样高速发展，规模的效率和速度不会太高，在这样的预判下，地产公司应该主动持有一些核心地段的商业物业，以此获得稳定的现金流，这样公司的发展才会更稳健，更持续。